# Ak Yatırım, RGYAS için hedef fiyatını 414 TL’ye yükseltti - Bağlantı: https://www.borsatek.com/ak-yatirim-rgyas-hedef-fiyatini-yukseltti/ - Yayımlanma: 2026-11-06T13:48:30+03:00 - Yazar: Haber Merkezi Reklam [ ⌊Stablex Kare Banner⌉ ](https://track.adform.net/C/?bn=91045298;gdpr=${GDPR};gdpr_consent=${GDPR_CONSENT_50}) | 🏦 | Kurum | Ak Yatırım | | 📈 | Hisse | Rönesans Gayrimenkul **(RGYAS)** | | 🎯 | Hedef Fiyat | **414.00 TL** ▲ 409.00 TL’den | | 💹 | Getiri Potansiyeli | %NaN | | 📋 | Tavsiye | Endeks Üstü Getiri | | 📅 | Rapor Tarihi | 2026-11-06 | --- Ak Yatırım, 5 Kasım 2026 tarihli 3Ç26 finansal sonuçları raporunda Rönesans Gayrimenkul( RGYAS) için 12 aylık hedef fiyatını 409 TL’den 414 TL’ye yükseltti ve Endeksin Üzerinde Getiri tavsiyesini korudu. Güncel fiyat 172,60 TL olan hisse için hesaplanan yükseliş potansiyeli %140 olarak belirlendi. ## 3Ç26 finansal sonuçları ve beklentilerle karşılaştırma Rönesans Gayrimenkul 3Ç26’da yıllık %54 düşüşle 5,29 milyar TL net kâr açıkladı. Düşüşün nedeni, 3Ç25’teki 9,36 milyar TL’lik Optimum İzmir kademeli satın alım kazancının yarattığı yüksek baz olarak gösterildi. 3Ç26’da Feriköy’deki (Optimum İstanbul) kalan %50 payın alımından 3,60 milyar TL kazanç oluştu. Hasılat, Optimum İzmir, Optimum Ankara ve 9 Eylül’den itibaren Optimum İstanbul’un tam konsolidasyonuyla yıllık %19 artışla 4,79 milyar TL oldu. FAVÖK yıllık %30 artışla 3,31 milyar TL’ye ulaştı; satışların maliyeti yatay kalınca FAVÖK marjı 5,8 yüzde puan artışla %69,1’e çıktı. Net borç, Optimum İstanbul için ödenen 3,93 milyar TL ile 26,16 milyar TL’ye yükselirken (2Ç26: 23,65 milyar TL), Net Borç/Son 12A FAVÖK oranı 2,0x’te kaldı. Beklentilerle kıyaslandığında net kâr, piyasa beklentisini %9, Ak Yatırım tahminini% 6 aştı. Güçlü operasyonel sonuç, yüksek parasal kazanç ve 168 milyon TL’lik menkul kıymet kazancı, beklenenden yüksek ertelenmiş vergi giderini fazlasıyla karşıladı. Hasılat piyasa beklentisine paralel gelirken Ak Yatırım tahmininin hafif altında kaldı. FAVÖK ise daha düşük satışların maliyetiyle piyasa beklentisinin %7, Ak Yatırım tahmininin hafif üzerinde gerçekleşti. | milyon TL | 3Ç26 | 3Ç25 | y/y | 2Ç26 | ç/ç | Piyasa | AK | Piyasa Fark | AK Fark | | Net Satışlar | 4.789 | 4.036 | +19% | 4.865 | -2% | 4.729 | 4.893 | +1% | -2% | | FAVÖK | 3.310 | 2.554 | +30% | 3.110 | +6% | 3.094 | 3.215 | +7% | +3% | | FAVÖK Marjı | %69,1 | %63,3 | +5,8 y.p. | %63,9 | +5,2 y.p. | %65,4 | %65,7 | +3,7 y.p. | +3,4 y.p. | | Net Kâr | 5.288 | 11.593 | -54% | 4.569 | +16% | 4.872 | 4.965 | +9% | +6% | ## Operasyonel gelişmeler ve dönem sonu olaylar Son 12 aylık kiracı cirosu yıllık %31,9 artışla TÜFE’yi (%31,5) ve sektör ortalamasını(% 29,5) geride bıraktı. Kira/ciro oranı 9A26’da %9,4’e yükseldi (2025: %9,2), doluluk% 98,9 oldu (2025: %99,2). Yönetim 9A26’da 23,3 bin m² alanı yeniden kiraladı, 127 mağaza açtı ve 166 mağaza ile 40 kiosk için TÜFE’nin üzerinde kira artışında anlaştı. Dönem sonrasında şirket 9 Ekim’de 2,59 milyar TL brüt temettü (hisse başına 7,8202 TL) ödedi ve 21 Ekim’de Feriköy’ün şirketle birleşmesi için SPK’ya başvurdu. Yönetim 16-17 Kasım’da New York’ta yatırımcılarla görüşmek üzere non-deal roadshow düzenleyecek. ## Proje geliştirme portföyü Maltepe Park konut projesinde satışlar Ekim 2026 itibarıyla 229 bağımsız bölümün 85’ine (%37) ulaştı (Haziran: 62). Ortalama satış fiyatı KDV dahil yaklaşık 3 bin USD/m², inşaatın tamamlanma oranı %70. Şirket projenin kalan net nakit potansiyelini 70 milyon USD olarak öngörüyor. Söz konusu tutar, 74 milyon USD satılmamış stok, 8 milyon USD alacak ve ticari alandan beklenen 18 milyon USD’den 30 milyon USD kalan inşaat maliyetinin düşülmesiyle hesaplandı. Şirket ticari alanı satmak yerine kiralamayı da değerlendiriyor. Bunlardan ayrı olarak, üç Optimum varlığındaki kalan %50 paylar toplam 147 milyon EUR’ya alındı; anılan alımlar yıllık NOI’ye 32 milyon EUR, brüt varlık değerine ( GAV) 602 milyon EUR ekledi. ## Yorum ve değerleme 9A26 NOI, TMS 29 hariç yıllık %27 artışla 175 milyon EUR’ya ulaşarak şirketin 9 aylık bütçesini yaklaşık 15 milyon EUR (yaklaşık %9) aştı. Söz konusu rakam 218 milyon EUR’luk yıllık hedefin %80’ini oluşturuyor; Optimum İstanbul’un tam konsolidasyonuyla hedef muhafazakâr görünüyor. 2026 için yaklaşık 245 milyon EUR NOI ve 230 milyon EUR FAVÖK (TMS 29 hariç) tahmin ediliyor. Benzer varlık bazında NOI 9A26’da yıllık reel %7 arttı. RGYAS yılbaşından bu yana BİST-100’ün %27,8 üzerinde performans gösterdi ve 0,32x PD/DD, 0,26x PD/EPRA NAD ile işlem görüyor. ## Tahmin revizyonları 3Ç26 sonuçları, Optimum İstanbul’un 9 Eylül’den itibaren tam konsolidasyonu ve güncel makro tahminler modele yansıtıldı. 2026 için artık 230 milyon EUR FAVÖK ve yaklaşık 245 milyon EUR NOI (TMS 29 hariç) tahmin ediliyor. Mevcut portföyde 2027T’de %1, 2028T’de %3 reel kira artışı varsayılıyor; kiralama faaliyetinin brüt marjı 2026T seviyesinde tutulmaktadır. Maltepe Park konut satışları modellenmeyip proje NAD hesabında değerlendiriliyor. Optimum İstanbul’un yıllık yaklaşık 1,3 milyar TL ( Eylül 2026 satın alma gücüyle) hasılat ekleyeceği tahmin ediliyor. Bu katkı, önceki tahminlere göre daha düşük kalan mevcut portföy kirasını fazlasıyla telafi ediyor; 2027T ve 2028T hasılat tahminleri sırasıyla %2 ve %3, FAVÖK tahminleri ise her iki yılda %2 artıyor. 3,60 milyar TL’lik kademeli satın alım kazancı 2026T net kâr tahminini %8 yükseltiyor. Buna karşın FAVÖK altındaki üç nakit dışı kalem nedeniyle 2027T ve 2028T net kâr tahminleri sırasıyla %29 ve %28 düşürülüyor. İlki finansman kalemi; EUR borçlanmalardaki kur zararı artık parasal kazançla birlikte açıkça modelleniyor. Bu nedenle net finansman gideri ve parasal kazanç toplamı, önceki tahminlerdeki 3,6 milyar TL ve 4,5 milyar TL kazançtan 2027T’de başabaşa, 2028T’de 1,5 milyar TL zarara dönüyor. Ayrıca reel değerleme kazancı varsayımı açılış portföyünün %4 ve %5’inden %2 ve %3’üne indiriliyor. Efektif vergi oranı 2027T’de önceki tahmindeki %25’ten %35’e çıkıyor; bunun nedeni yatırım amaçlı gayrimenkullerin vergi matrahının enflasyona göre endekslenmemesi ve geçmiş yıl zararları kullanıldıkça bunlar için ayrılan ertelenmiş vergi varlığının çözülmesi olarak belirtiliyor. | | Yeni | Eski | | Özet tahminler | 2026T | 2027T | 2028T | 2026T | 2027T | 2028T | | Net satışlar (mn TL) | 20.661 | 28.098 | 36.337 | 21.074 | 27.518 | 35.323 | | y/y | +%63 | +%36 | +%29 | +%67 | +%31 | +%28 | | FAVÖK (mn TL) | 13.957 | 19.006 | 24.585 | 14.098 | 18.554 | 24.027 | | FAVÖK marjı | %67,6 | %67,6 | %67,7 | %66,9 | %67,4 | %68,0 | | Net kâr (mn TL) | 17.482 | 16.564 | 25.846 | 16.131 | 23.294 | 35.749 | | y/y | +%7 | -%5 | +%56 | -%1 | +%44 | +%53 | | Net satışlar değişim | -%2 | +%2 | +%3 | — | — | — | | FAVÖK değişim | -%1 | +%2 | +%2 | — | — | — | | FAVÖK marjı değişim | +0,7 p.p. | +0,2 p.p. | -0,4 p.p. | — | — | — | | Net kâr değişim | +%8 | -%29 | -%28 | — | — | — | ## Özet finansal veriler ve değerleme | | 2025 | 2026T | 2027T | 2028T | | Ciro (mn TL) | 12.640 | 20.661 | 28.098 | 36.337 | | FAVÖK (mn TL) | 8.213 | 13.957 | 19.006 | 24.585 | | Net Kâr (mn TL) | 16.306 | 17.482 | 16.564 | 25.846 | | Net Borç (mn TL) | 24.584 | 27.402 | 24.320 | 18.726 | | Net Borç/FAVÖK | 3,0x | 2,0x | 1,3x | 0,8x | | FAVÖK Marjı | %65,0 | %67,6 | %67,6 | %67,7 | | Net Marj | %129,0 | %84,6 | %59,0 | %71,1 | | Temettü Verimi | %1,2 | %4,5 | %8,0 | %11,4 | | F/K | 2,7x | 3,3x | 3,4x | 2,2x | | FD/FAVÖK | 8,1x | 6,0x | 4,2x | 3,0x | | FD/Ciro | 5,3x | 4,0x | 2,9x | 2,1x | | Ciro y/y | %53,7 | %63,5 | %36,0 | %29,3 | | FAVÖK y/y | %53,5 | %69,9 | %36,2 | %29,4 | | Net Kâr y/y | %248,0 | %7,2 | -%5,3 | %56,0 | Piyasa değeri 57,13 milyar TL, firma değeri 82,00 milyar TL olan RGYAS için ortalama günlük işlem hacmi (AOİH) 196 milyon TL (1A), 368 milyon TL (3A) ve 342 milyon TL( 12A) olarak gerçekleşti. Hisse yılbaşından bu yana nominal bazda %30,5, BİST-100’ e göre göreceli bazda ise %27,8 getiri sağladı. _Rapor, güvenilir olduğu kabul edilen kaynaklardan derlenen veriler kullanılarak hazırlanmış olup içerdiği bilgilerin doğruluğu ve eksiksizliği Ak Yatırım tarafından garanti edilmemektedir._ _***Bu içerik yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz. Yatırım kararlarınızı almadan önce yetkili finansal danışmanlarınıza başvurunuz._ ![Rapor Sayfası 1](https://i3.wp.com/www.borsatek.com/app/uploads/2026/11/rgyas- sayfa-1.webp) ⌊Rapor Sayfası 2⌉ ⌊Rapor Sayfası 3⌉ ⌊Rapor Sayfası 4⌉ ⌊Rapor Sayfası 5⌉ ⌊Rapor Sayfası 6⌉ [📎 Orijinal raporu indir (PDF)](https://www.borsatek.com/app/uploads/2026/11/RGYAS-rapor-2026-11-06.pdf)