Alฤฑลveriล Merkezleri ve Yatฤฑrฤฑmcฤฑlarฤฑ Derneฤi (AYD) tarafฤฑndan, Ernst & Young liderliฤinde ve Esas Gayrimenkul desteฤiyle gerรงekleลtirilen โAVM Sektรถrรผ Finansal Sorunlarฤฑna Yaklaลฤฑmlar ve รรถzรผm รnerileriโ baลlฤฑklฤฑ rapora gรถre, son yapฤฑlan dรผzenlemeler nedeniyle AVMโlerin deฤeri yรผzde 47 dรผลerken, yatฤฑrฤฑmlar ise yรผzde 56 geriledi.
Sรถz konusu raporun sonuรงlarฤฑnฤฑn paylaลฤฑldฤฑฤฤฑ toplantฤฑda konuลan AYD Baลkanฤฑ Prof. Dr. Hรผseyin Altaล, son yฤฑllarda hayata geรงen yasal mevzuatlarฤฑn sektรถre finansal etkilerini deฤerlendirdi. Altaล, โ2016โda AVMโnin iลletiminin dรผzenlenmesi, 2018โde dรถvizle kiralama yasaฤฤฑ, 2019โda borรงlar kanunda artฤฑล oranฤฑyla ilgili dรผzenleme, 2020โde ertelenen yรผkรผmlรผlรผklerin borรงlar kanundaki yรผrรผrlรผฤe giriลi ve son olarak da yine ortak alan dรผzenlemesi yapฤฑldฤฑ. รzellikle 2018 yapฤฑlan dรผzenleme ile AVMโlerin finansal giderlerinin kiralara oranฤฑ 3,41 katฤฑna รงฤฑktฤฑ. Yani borรงlu AVMโlerin kira geliri borรงlarฤฑnฤฑ รถdeyemez hale geldi. 2019โda borรงlar kanunda yapฤฑlan deฤiลiklikle kirada TรFE 12 aylฤฑk ortalama ลartฤฑ getirilmiลti. Bu ortalamayla kira artฤฑลlarฤฑ yรผzde 114 oldu. Oysa normal enfl asyon oranฤฑnda artฤฑล olsaydฤฑ yฤฑllฤฑk bazda bu oran yรผzde 167,ย dรถvizย ile devam etseydi de yรผzde 282 olacaktฤฑ. Artฤฑลlar ile deฤerleme yapฤฑldฤฑฤฤฑnda AVMโlerin deฤeri Euro bazฤฑnda yรผzde 47 dรผลtรผ. Bizim AVMโler olarak birinci รถnceliฤimiz hayatta kalmak iรงin kira geliri elde etmek. Ancak hayata geรงen regรผlasyonlar, gelirimizin sรผrekli dรผลmesine yol aรงtฤฑโ dedi.
Ortak giderlerin yรผzde 47โsi tahsil edilemiyor
Dรผnya’nฤฑn haberine gรถre ortak alan gelirleri ile ilgili de konuลan Altaล, โDรผzenlemeler neticesinde tahsilatlar sรผrekli olarak geriledi. Ortak alan giderlerinin gelirlerle karลฤฑlanma oranฤฑ 2017โde yรผzde 71 iken, bu oran 2021โde yรผzde 53โe dรผลtรผ. Yani giderlerin sadece yรผzde 53โรผnรผ perakendecilerden tahsil edebiliyoruz. Son yรถnetmelik ile bu oran ne olur bilemiyoruz. Sonuรง olarak hem kira gelirlerimiz hem de ortak alan gelirlerimiz ciddi manada dรผลtรผโ ifadelerini kullandฤฑ. Sektรถrรผn nefes alabilmesi iรงin yapฤฑlmasฤฑ gerekenler konusunda ise Altaล, ลu ifadeleri kullandฤฑ: โTicari gayrimenkul kira rejimi bir an รถnce birรงok รผlkede olduฤu gibi Tรผrkiyeโye de getirilmeli. Hollanda, Almanya ve ฤฐsviรงre gibi รผlkelerdeki veriler de gรถsteriyor ki ticari gayrimenkul kira rejimi farklฤฑdฤฑr, konut farklฤฑdฤฑr. Sosyal hukuk devleti gรผรงlรผye karลฤฑ zayฤฑfฤฑ koruma gรผdรผsรผyle sรถzleลmeleri dรผzenler. Birรงok perakendeci AVM karลฤฑsฤฑnda gรผรงlรผ konumdadฤฑr. Korunmasฤฑ gereken belki de AVM yatฤฑrฤฑmcฤฑsฤฑdฤฑr. Dรผzenleme yapฤฑlmasฤฑ halinde uluslararasฤฑ ve yerel yatฤฑrฤฑmcฤฑlarฤฑn tekrar sektรถre yatฤฑrฤฑm yapacaฤฤฑna inanฤฑyoruz. รรผnkรผ belli noktalarda AVM doygunluฤuna ulaลฤฑlsa da 13 ilde hala AVM yok. Belki AVMโlerin ne ลartlarda, nerelerde ve ne sฤฑklฤฑkla yapฤฑlacaฤฤฑ da regรผle edilebilir.โ Toplantฤฑda verilen bilgilere gรถre hali hazฤฑrda AVMโlerin yรผzde 12โsi TL olmak รผzere 13 milyarย dolarย borcu bulunuyor. Altaล, โMevcut borรงlarฤฑn yรผzde 23โรผnรผn vadesi bu yฤฑl, yรผzde 51โinin 2023 ve kalan da 2024 ve sonrasฤฑ. รdeme riskimizin en yรผksek olduฤu yฤฑllar 2022, 2023 ve 2024 yฤฑllarฤฑ. AVMโler kredi dรถndรผrmek iรงin bankalar ile gรถrรผลรผyorlar ama adaletli bir durum yok. Tรผm sektรถrlere el atฤฑldฤฑ. AVM sektรถrรผ ile de iล birliฤi yapฤฑlarak bunlarฤฑn dรผzenlenmesini talep ediyoruzโ dedi.
AVM yatฤฑrฤฑmlarฤฑ yรผzde 56 azaldฤฑ
AYD Baลkan Yardฤฑmcฤฑsฤฑ Cem Eriรง de 2021 sonu itibari ile AVM sayฤฑsฤฑnฤฑn 442โye kiralanabilir alanฤฑn ise 14 milyon metrekareye yรผkseldiฤini sรถyledi. 2023 itibari ile bu rakamฤฑn 15 milyon metrekareye รงฤฑkmasฤฑnฤฑn beklendiฤini anlatan Eriรง, โ2007-2017 arasฤฑnda hฤฑzla artan AVM yatฤฑrฤฑmlarฤฑ 2018 sonrasฤฑnda dikkat รงekici bir hฤฑzla azaldฤฑ. Yeni arz her yฤฑl yรผzde 56 dรผลerek 890 bin metrekareden 390 bin metrekareye ve 28 olan adet de 9โa geriledi. Halihazฤฑrda 13 ilde hala AVM yokโ dedi.
1,4 milyar ziyaretรงi ile 2019โun gerisinde
AVMโlerin salgฤฑnฤฑn negatif etkisini รผzerlerinden hala atamadฤฑฤฤฑnฤฑ da belirten Eriรง, bu konuda ลu bilgileri paylaลtฤฑ: โRakamlarฤฑn zirve yaptฤฑฤฤฑ yฤฑl olan 2019โda AVMโler yฤฑl genelinde 2,2 milyar ziyaretรงi aฤฤฑrladฤฑ. Bu rakam 2021โde 1,4 milyar adet olarak gerรงekleลti. Bu yฤฑlฤฑn temmuz ayฤฑ itibari ile ise ziyaretรงi sayฤฑsฤฑ, 2019โun hala yรผzde 12 gerisindeโ diye konuลtu.
Kira geliri Euro bazฤฑnda yรผzde 53 geriledi
Kira gelirlerinin geride kalan dรถnemdeย Euroย bazฤฑnda รถnemli oranda gerilediฤine dikkat รงeken Cem Eriรง, โ2017-2021 kฤฑyasฤฑna gรถre metrekare baลฤฑna dรผลen kira geliri yรผzde 53 geriledi. Bu proje finansmanฤฑnฤฑ dรถvizli yapmฤฑล AVMโlerin en bรผyรผk problemlerinden biri. Borรง dรถviz olarak bรผyรผrken, gelirler TL olarak dรผลรผyor. Borรงlarฤฑn faizlerini dahi รถdemekte zorlanฤฑyor AVMโlerโ dedi. Yaratฤฑlan ekosistem ile ilgili de bilgi veren Cem Eriรง, ลรถyle devam etti: โAVMโler, iรงinde yer alan maฤazalarla birlikte รถnemli bir ekosistem yaratฤฑyor ve bu ekosistem, birรงok farklฤฑ sektรถrรผ besliyor. 2021โde yaratฤฑlan gelir 388 milyar TLโye yรผkseldi. GSYH olarak bakฤฑldฤฑฤฤฑnda da 257 milyar TLโlik bir katkฤฑ yapฤฑlmฤฑล. Bu Tรผrkiye GSHYโsinin yรผzde 4โรผne eลit. รte yandan 2.1 milyon kiลilik รงalฤฑลanla da toplam istihdamฤฑn yรผzde 7,4โรผnรผ saฤlฤฑyor. 2021โde yaratฤฑlan 69 milyar TL vergi ile de toplam vergi gelirleri iรงin de yรผzde 5โlik pay aldฤฑ. Tรผrkiye iรงin รถnemli bir deฤer olan ihracat konusunda ise yabancฤฑlara yapฤฑlan satฤฑลlar ile รถnemli bir fonksiyon รผstleniyorlar. AVMโler yerel perakendecinin markalaลmasฤฑ, yurtdฤฑลฤฑna aรงฤฑlmasฤฑ ve online ticaret gibi birรงok alanda da รถnemli fonksiyonlar รผstleniyorโ aรงฤฑklamasฤฑnda bulundu.
Kur uyumsuzluฤu giderilmeli
Toplantฤฑda AVM sektรถrรผne yรถnelik รงรถzรผm รถnerilerini ileten Ernst & Young Tรผrkiye ลirket Ortaฤฤฑ ฤฐlhami Koรง, โTacirler arasฤฑndaki kiralama iลlemlerinin konut amaรงlฤฑ kiralamadan ayrฤฑ bir ลekilde dรผzenlenmesini รถneriyoruz. Yรถnetim ve pazarlama giderleri dahil bรผtรผn giderlerin AVM yรถnetimi ve kiracฤฑlar arasฤฑndaki mutabakata gรถre paylaลฤฑlmasฤฑnฤฑn deฤerlendirilmesi isabetli olur. Kฤฑsa vadeli bir รงรถzรผm olarak; kira artฤฑลlarฤฑnฤฑn yฤฑllฤฑk/dรถnemlik TรFE oranฤฑnda yapฤฑlmasฤฑ, enfl asyon oranlarฤฑndaki deฤiลimin adil bir ลekilde yansฤฑtฤฑlmasฤฑnฤฑ saฤlar. Gelir/borรง รถdeme dengesi gรถzetilerek vade yapฤฑsฤฑnฤฑn yeniden kurgulanmasฤฑ ve kredilerin tamamen tasfiyesi yerine sรผrdรผrรผlebilir bir borรงluluk seviyesi korunmasฤฑ da deฤerlendirilebilir. Kredi borรงlarฤฑ ile gelirler arasฤฑndaki kur uyumsuzluฤunun giderilerek borรง/gelir dengesinin yeniden oluลturulmasฤฑ ve kredi borรงlarฤฑnฤฑn kฤฑsmen veya tamamen TLโye dรถnรผลtรผrรผlmesi de deฤerlendirilmeliโ dedi.
