Tรผrkiye’nin konut sektรถrรผyle ilgili son veriler, sektรถrdeki olasฤฑ bir daralmanฤฑn ekonomiye nasฤฑl bir yansฤฑyacaฤฤฑna dair soru iลaretleri doฤurdu.
Ekonomistlerin Tรผrkiye ekonomisi iรงin durgunluk bir dรถnemde konut arzฤฑnda gรถrรผlebilecek bir patlamanฤฑn nasฤฑl etkilerinin olacaฤฤฑ รงokรงa tartฤฑลฤฑlฤฑyor.
Tรผrkiye ฤฐstatistik Kurumu’nun (TรฤฐK) son verilerine gรถre konut satฤฑลlarฤฑ Nisan ayฤฑnda geรงen yฤฑlฤฑn aynฤฑ ayฤฑna gรถre yรผzde 9,9 oranฤฑnda azaldฤฑ.
2018 yฤฑlฤฑ 1. รงeyreฤinde, geรงen yฤฑlฤฑn aynฤฑ dรถnemine gรถre yaklaลฤฑk yรผzde 6,72 oranฤฑnda bir azalma kaydedildi.
Satฤฑล paylarฤฑna gรถre yรผzde 16,9 ile ฤฐstanbul birinci, yรผzde 10 ile Ankara ikinci ve yรผzde 6,2 ile ฤฐzmir รผรงรผncรผ oldu.
Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatฤฑrฤฑm Ortaklฤฑฤฤฑ Derneฤi’nin (GYODER) Tรผrk Ekonomi Bankasฤฑ (TEB) ile hazฤฑrladฤฑฤฤฑ Tรผrkiye Gayrimenkul Sektรถrรผ 2018 1. รeyrek Raporu’nda gayrimenkul veri ลirketi REIDIN’ฤฑn son araลtฤฑrmasฤฑna yer veriliyor.
REIDIN’ฤฑn hesapladฤฑฤฤฑ Konut Satฤฑn Alma Gรผcรผ Endeksi Tรผrkiye ortalamasฤฑ, 2018 yฤฑlฤฑnฤฑn ilk รงeyreฤinde bir รถnceki รงeyreฤe gรถre yรผzde 3,48 oranฤฑnda azaldฤฑ, bir รถnceki yฤฑlฤฑn aynฤฑ รงeyreฤine gรถre ise yรผzde 6,23 arttฤฑ.
Reel fiyatlarda dรผลรผล
Merkez Bankasฤฑ’nฤฑn konut fiyatlarฤฑndaki deฤiลimi incelemek iรงin yaptฤฑฤฤฑ รถlรงรผmlere gรถre bu yฤฑlฤฑn Mart ayฤฑnda konut fiyatlarฤฑnda reel olarak bir dรผลรผล gรถrรผldรผ.
Merkez Bankasฤฑ’nฤฑn hesapladฤฑฤฤฑ Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE) 2018 yฤฑlฤฑ Mart ayฤฑnda bir รถnceki aya gรถre yรผzde 0,91 oranฤฑnda arttฤฑ; bir รถnceki yฤฑlฤฑn aynฤฑ ayฤฑna gรถre nominal olarak yรผzde 9,29 oranฤฑnda yรผkseldi.
Ancak aynฤฑ endeks reel olarak yรผzde 0,85 oranฤฑnda azaldฤฑ.
TCMB, 2017 yฤฑlฤฑ iรงin hazฤฑrladฤฑฤฤฑ raporunda konut sektรถrรผndeki durumu ลu ลekilde รถzetlemiลti:
“2017 yฤฑlฤฑnda, konut alฤฑmlarฤฑnฤฑ teลvik amacฤฑyla getirilen yasal dรผzenlemeler, kentsel dรถnรผลรผm projeleri ile diฤer bรผyรผk projelerin saฤladฤฑฤฤฑ avantajlar ve yabancฤฑ yatฤฑrฤฑmcฤฑ ilgisi konut satฤฑลlarฤฑnda canlฤฑlฤฑฤฤฑn devam etmesini saฤlamฤฑล, ancak konut fiyatlarฤฑndaki nominal artฤฑล hฤฑzฤฑ yavaลlarken, reel olarak fiyatlarda gerileme olmuลtur.”
Aynฤฑ rapora gรถre 2017 yฤฑlฤฑnda konut satฤฑลlarฤฑ Tรผrkiye genelinde bir รถnceki yฤฑla gรถre yรผzde 5,1 oranฤฑnda artฤฑล gรถsterdi.
Ancak Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE), 2017 yฤฑlฤฑnda reel olarak ortalama yรผzde 0,6 oranฤฑnda azalฤฑล gรถsterdi.
Hรผkรผmet teลvik planlarฤฑ devreye soktu
Bu verilerin de gรถsterdiฤi ลekilde konut sektรถrรผnรผn yavaลlamamasฤฑ amacฤฑyla hรผkรผmet tarafฤฑndan รงok sayฤฑda teลvik uygulamaya kondu.
Bunlarฤฑn baลฤฑnda KDV ve tapu harcฤฑ oranฤฑnda indirime gidilmesi yer alฤฑyor.
Konut sektรถrรผ, faiz oranฤฑndan en รงok etkilenen sektรถrlerin baลฤฑnda geliyor.
Bu yรผzden รงok sayฤฑda banka konut faizinde indirime gittiklerini aรงฤฑkladฤฑ.
Ancak bu da bankacฤฑlฤฑk sektรถrรผnรผ sฤฑkฤฑntฤฑya sokar mฤฑ sorusunu ortaya รงฤฑkarฤฑyor.
GYODER’in Gayrimenkul Sektรถrรผ 2018 1. รeyrek Raporu’na gรถre 2017 yฤฑlฤฑ sonunda konut kredisi hacmi 191,4 milyar TL’ye ulaลtฤฑ.
Takipteki kredilerin miktarฤฑnฤฑn toplam konut kredileri iรงindeki payฤฑ ise รงok yรผksek deฤil: 2018 yฤฑlฤฑ Mart ayฤฑ itibarฤฑyla yรผzde 0,41 olarak gerรงekleลti.
Konut sektรถrรผnde balon var mฤฑ?
Konut satฤฑลlarฤฑnda ve reel fiyatlarda dรผลรผล olmasฤฑ ise her zaman olduฤu gibi akฤฑllara “Konut sektรถrรผnde bir balon var mฤฑ?” sorusunu akฤฑllara getiriyor.
Emlak uzmanฤฑ yazar Tebernรผล Kireรงci, “Hayฤฑr” yanฤฑtฤฑnฤฑ veriyor:
“Tรผrkiye ve ฤฐstanbul’da konut balonundan bahsetmek pek doฤru olmaz. Kimi zaman bazฤฑ kentlerde veya lokasyonlarda baloncuklar oluลuyor. Bu baloncuklar dolayฤฑsฤฑ ile lokasyonda fiyatlar gerilediฤinde bu bir ‘balon patlamasฤฑ’ olarak algฤฑlanฤฑyor.
“Baฤdat Caddesi, Atakรถy veya Ataลehir gibi lokasyonlarda fiyatlar matematiฤe aykฤฑrฤฑydฤฑ. Yani kira รงarpanฤฑna gรถre yรผksekti. Bunlarฤฑn dรผzeltmesi geldi.”
Ancak Kireรงci’ye gรถre konut sektรถrรผnde iki sorun var. Biri bรผyรผk ลehirlerdeki arz fazlasฤฑ diฤeri de sektรถr ลirketlerindeki yรผksek borรงluluk oranฤฑ:
“Konut sektรถrรผndeki sฤฑkฤฑntฤฑ ฤฐstanbul, Ankara ve ฤฐzmir gibi bรผyรผk ลehirlerdeki arz fazlasฤฑ. Bu arz fazlasฤฑ dolayฤฑsฤฑ ile fiyatlar eskisi gibi artmฤฑyor. Ayrฤฑca para ve sermaye piyasalarฤฑnฤฑn getirisinin yรผksek olmasฤฑ da yatฤฑrฤฑmcฤฑyฤฑ konut yatฤฑrฤฑmฤฑndan kaรงฤฑrฤฑyor.
“ฤฐstanbul’da bu arz fazlasฤฑnฤฑn erimesi birkaรง yฤฑlฤฑ alฤฑr. Ankara iรงin de aynฤฑ sรผreyi verebiliriz. ฤฐzmir’de arz fazlasฤฑ daha az. Birรงok Anadolu kentinde bu yฤฑldan baลlayarak arz aรงฤฑฤฤฑ oluลtu.
“Sektรถrdeki ikinci bรผyรผk sorun ise รถzellikle sektรถrรผn en bรผyรผk 20 ลirketinin yรผksek borรงluluk oranฤฑ. Ayrฤฑca bu borรงlarฤฑn รถnemli bir kฤฑsmฤฑ dรถviz cinsinden.”
2016’dan sonra resim deฤiลti
Gayrimenkul Deฤerleme Uzmanฤฑ Ahmet Bรผyรผkduman ise konut sektรถrรผnรผ diฤer varlฤฑklardan ve yatฤฑrฤฑm araรงlarฤฑndan ayrฤฑ deฤerlendirmemek gerektiฤini vurguluyor.
Bรผyรผkduman, “Konut piyasasฤฑnda fiyat balonu olduฤundan sรถz edebilmek iรงin konut fiyatlarฤฑnฤฑn diฤer varlฤฑk fiyatlarฤฑndan ciddi bir ลekilde ayrฤฑลmฤฑล olmasฤฑ gerekmektedir” aรงฤฑklamasฤฑnda bulunuyor.
Bรผyรผkduman, 2002-2013 yฤฑllarฤฑ arasฤฑnda diฤer varlฤฑk tรผrlerinde de olduฤu gibi, ekonomik bรผyรผme, gรถrece dรผลรผk enflasyon oranlarฤฑnฤฑn mรผmkรผn kฤฑldฤฑฤฤฑ dรผลรผk reel faiz oranlarฤฑ ve uzun vadeli kredilendirme imkanlarฤฑnฤฑn etkisiyle konut fiyatlarฤฑnฤฑn arttฤฑฤฤฑnฤฑ dile getiriyor.
Ancak Bรผyรผkduman’a gรถre Tรผrkiye konut piyasasฤฑnฤฑ ฤฐstanbul ve ฤฐstanbul dฤฑลฤฑ diye ayฤฑrmak gerekli.
2013-2016 yฤฑllarฤฑ arasฤฑnda ise ฤฐstanbul dฤฑลฤฑnda รผlke รงapฤฑnda konut fiyat artฤฑลlarฤฑnฤฑn enflasyon oranฤฑnฤฑn birkaรง puan รผzerinde seyrettiฤini, ancak ฤฐstanbul’da bu oranฤฑn yรผzde 20’leri aลtฤฑฤฤฑna dikkati รงekiyor.
Bรผyรผkduman’a gรถre bunun sebebi de ฤฐstanbul’daki bรผyรผk projeler ve Suriyeli mรผltecilerin yarattฤฑฤฤฑ talep.
Bรผyรผkduman, 2016 yฤฑlฤฑndan sonra konut fiyatlarฤฑndaki artฤฑลฤฑn enflasyonun gerisinde seyretmesini ise ลu ลekilde aรงฤฑklฤฑyor:
“ฤฐstanbul’a yรถnelik bombalฤฑ terรถr eylemleri ve dฤฑล politikada baล gรถsteren sorunlar, yaลanan darbe giriลimi, beklenen yabancฤฑ yatฤฑrฤฑmcฤฑyฤฑ ฤฐstanbul’dan uzaklaลtฤฑrmฤฑล, Suriyeli mรผlteci akฤฑmฤฑ ise durmuลtur.
“2016 yฤฑlฤฑ ortalarฤฑndan itibaren konut fiyatlarฤฑndaki artฤฑล enflasyonun gerisinde seyretmeye baลlamฤฑลtฤฑr. รte yandan inลaat maliyetlerindeki artฤฑล konut fiyat artฤฑลlarฤฑnฤฑn รผzerine รงฤฑkmฤฑลtฤฑr.”
Zararฤฑna satฤฑลlar
Bรผyรผkduman konut stoฤunun ise tehlikeli bir seviyede olmadฤฑฤฤฑnฤฑ dรผลรผnรผyor:
“Ekonomik koลullar ne olursa olsun konut bir temel ihtiyaรงtฤฑr ve hane oluลumu devam ettikรงe konuta yรถnelik talep azalmayacaktฤฑr. Lรผks segment dฤฑลฤฑnda orta ve alt kesimlere yรถnelik konut piyasasฤฑnda ciddi bir stok olmadฤฑฤฤฑnฤฑ dรผลรผnรผyorum. Mevcut stoklarฤฑn da altฤฑ ay veya bir yฤฑl iรงinde eriyeceฤini tahmin ediyorum.”
Bรผyรผkduman konut sektรถrรผne getirilen teลviklerin ve faiz indiriminin bu stoklarฤฑn eritilmesinde etkili olacaฤฤฑnฤฑ ancak bunun uzun soluklu olmayacaฤฤฑnฤฑ sรถylรผyor.
Tebernรผล Kireรงci ise bu teลviklerin konut sektรถrรผndeki yapฤฑsal sorunlarฤฑ รงรถzmeyeceฤi gรถrรผลรผnde:
“Arz fazlasฤฑ dolayฤฑ ile ลirketler planladฤฑklarฤฑ fiyattan satamฤฑyor. Maliyetleri gรถz รถnรผne alฤฑrsak zararฤฑna sattฤฑklarฤฑnฤฑ sรถylersek abartmฤฑล olmayฤฑz. Faiz oranlarฤฑ iรงin de aynฤฑsฤฑ geรงerli. Bankalar kullandฤฑrฤฑlan konut kredilerinden zarar ediyor.”
Bรผyรผkduman da Kireรงci de konut fiyatlarฤฑnฤฑn makul dรผzeylerde seyrettiฤini vurguluyor.
‘ฤฐnลaat sektรถrรผnde hฤฑzlฤฑ bรผyรผmenin sonuna gelindi’
Ekonomistler ise Tรผrkiye ekonomisinin konut sektรถrรผne ve ona baฤlฤฑ olarak da inลaat sektรถrรผne baฤฤฑmlฤฑ olmamasฤฑ gerektiฤi konusunda uyarฤฑda bulunuyor.
ฤฐnลaat sektรถrรผ รผretiminin yaklaลฤฑk yรผzde 60’ฤฑnฤฑ konut รผretimi oluลturduฤu iรงin bu iki alan birbirine sฤฑkฤฑ sฤฑkฤฑya baฤlฤฑ.
ฤฐstanbul Bilgi รniversitesi Rektรถr Vekili Prof. Dr. Ege Yazgan, inลaat sektรถrรผnรผn bรผyรผme iรงinde bรผyรผk bir paya sahip olmadฤฑฤฤฑnฤฑ, ancak buna raฤmen elde ettiฤi oranฤฑn bile dikkat รงekici olduฤunu dile getiriyor:
“Tรผrkiye’de 2003-2017 yฤฑllarฤฑ arasฤฑnda (kriz yฤฑlฤฑ olan 2008 hariรง) inลaat sektรถrรผnรผn bรผyรผmeye olan katkฤฑsฤฑnฤฑn ortalamasฤฑ yรผzde 12.
“Yani ortalama olarak bu dรถnemde yรผzde 1’lik bรผyรผmenin 0,12’si inลaat sektรถrรผnรผn katkฤฑsฤฑ ile gerรงekleลtiriliyor. Milli gelir rakamlarฤฑ kullanฤฑlarak yapฤฑlan bu hesaba gรถre inลaatฤฑ, tarฤฑmdan sonra bรผyรผmeye en az katkฤฑ veren sektรถr olarak dรผลรผnebilirsiniz.
Ancak unutulmamalฤฑdฤฑr ki, inลaatฤฑn sanayi, tarฤฑm, kamu ve hizmetlerden oluลan 5’li bรถlรผmlendirmeye tek baลฤฑna katฤฑlฤฑp bu hatฤฑrฤฑ sayฤฑlฤฑr oranฤฑ yakalamasฤฑ bile baลlฤฑ baลฤฑna bir olgu.”
Tรผrkiye ekonomisi 2017 yฤฑlฤฑnda yรผzde 7,4 bรผyรผdรผ.
Gayrisafi yurtiรงi hasฤฑlayฤฑ oluลturan faaliyetler incelendiฤinde; hizmetler sektรถrรผnรผn katma deฤeri % 10,7, sanayi sektรถrรผnรผn % 9,2, inลaat sektรถrรผnรผn % 8,9, tarฤฑm sektรถrรผnรผn ise % 4,7 arttฤฑ.
Prof. Dr. Ege Yazgan, inลaat sektรถrรผnรผn dฤฑล piyasaya deฤil iรง piyasaya รผretim yapmasฤฑnฤฑn ve sanayi ile kฤฑyaslandฤฑฤฤฑnda iลgรผcรผ verimliliฤinin dรผลรผk olmasฤฑnฤฑn sรผrdรผrรผlebilirlik sorunu ortaya รงฤฑkardฤฑฤฤฑnฤฑ vurguluyor:
“Bu koลullar altฤฑnda, inลaat gibi รงoฤunlukla iรง piyasaya yรถnelik รผretim yapan hizmet sektรถrlerinin bรผyรผmenin ana motoru olarak iลlev gรถrmeleri beklenmemeli.
“Bu รงerรงevede deฤerlendirildiฤinde Tรผrkiye iรงin inลaat sektรถrรผnde hฤฑzlฤฑ bรผyรผmenin sฤฑnฤฑrฤฑna gelindiฤi kaanatindeyim. Bundan sonraki dรถnemde dฤฑล talebe yรถnelik รผretim yapan sanayi veya turizm gibi hizmet dallarฤฑnฤฑn sรผrรผkleyeceฤi bir bรผyรผme stratejisine geรงilmek zorunda.”
‘Ekonomide yozlaลma ve popรผlist etkiler’
Bilkent รniversitesi ฤฐktisat Bรถlรผmรผ’nden Prof. Dr. Erinรง Yeldan da dรถviz girdisine baฤlฤฑ olan ve dรถviz kazanmasฤฑ sฤฑnฤฑrlฤฑ olan inลaat sektรถrรผne dayalฤฑ bรผyรผme stratejisinin Tรผrkiye’nin dฤฑล aรงฤฑฤฤฑnฤฑ yรผkselttiฤini sรถylรผyor.
Erinรง Yeldan, 1997’de Asya’da, 2009’da ฤฐspanya’da gรถrรผlen krizlerin arkasฤฑnda inลaat yรถnlรผ bรผyรผme stratejisinin olduฤuna dikkati รงekiyor. Yeldan aynฤฑ zamanda inลaat sektรถrรผnรผn “imar rantฤฑna dayalฤฑ bir yozlaลma getirdiฤini” vurguluyor. Bunun arkasฤฑnda Yeldan’a gรถre spekรผlatif kazanรงlar yatฤฑyor.
Yeldan’a konut yapฤฑm maaliyetlerinin inลaat sektรถrรผnรผ nasฤฑl etkilediฤini soruyoruz.
TรฤฐK’in verilerine gรถre inลaat maliyet endeksi, 2018 yฤฑlฤฑ Mart ayฤฑnda bir รถnceki aya gรถre %1,69, bir รถnceki yฤฑlฤฑn aynฤฑ ayฤฑna gรถre %17,92 artmฤฑลtฤฑ.
Yeldan ise inลaat maliyetlerinde gรถrรผlen yรผkseliลin sektรถre bir sorun yaratmayacaฤฤฑ gรถrรผลรผnde:
“Konut yapฤฑm maliyetlerinin Tรผrkiye iรงin รงok bรผyรผk bir sorun olduฤu kanฤฑsฤฑnda deฤilim. Arazi imar rantlarฤฑna dayalฤฑ spekรผlatif kazanรงlarฤฑn bu tรผr maliyetleri karลฤฑladฤฑฤฤฑnฤฑ dรผลรผnรผyorum.
“Ancak gelir daฤฤฑlฤฑmฤฑnda ciddi รงarpฤฑklฤฑklar ve ahbap รงavuล kapitalizminin รถฤelerini taลฤฑyan bu tรผr rantiyer faaliyetler ulusal ekonomide yozlaลma ve popรผlist etkileri de beraberinde taลฤฑyor. Bu anlamda da imar rantlarฤฑna dayalฤฑ inลaat aktivitesi ekonominin kurumsal birliฤini de sarsmakta.” BBC Tรผrkรงe
