Halk Yatฤฑrฤฑm, Halk GYO iรงin 1,74TL hedef fiyat ile ‘AL’ รถnerisi verdi. Halk Yatฤฑrฤฑm ( www.halkyatirim.com.tr ) konu ile ilgili raporunda, Net aktiflerine gรถre yรผzde 67 yukarฤฑ yรถnde potansiyel sunan HALK GYOโyu, 2014 ve 2017 yฤฑllarฤฑndaki gรผรงlรผ nakit akฤฑmlarฤฑyla cazip deฤerlendirdiklerini belirtti.
Raporda ลu deฤerlendirme yapฤฑldฤฑ: “Aฤฤฑrlฤฑklฤฑ olarak โofis kiralamaโ modelini benimseyen HALK GYO iรงin 12 aylฤฑk hedef fiyatฤฑmฤฑzฤฑ 1,74 TL olarak belirliyor mevcut fiyatlardan yรผzde 54 yรผkseliล potansiyeli taลฤฑyan hisse iรงin โALโ รถnerisi veriyoruz. Net aktiflerine gรถre yรผzde 67 yukarฤฑ yรถnde potansiyel sunan HALK GYOโyu, 2014 ve 2017 yฤฑllarฤฑndaki gรผรงlรผ nakit akฤฑmlarฤฑyla cazip deฤerlendiriyoruz. Olumlu gรถrรผลรผmรผzรผ, ฤฐstanbul Finans Merkezi ve devam eden diฤer projelerin yaratacaฤฤฑ, รงoฤu kontrata baฤlฤฑ ve mevcut durumda Halkbank destekli โistikrarlฤฑโ gรผรงlรผ nakit akฤฑmlarฤฑna dayandฤฑrฤฑyoruz.
HALK GYOโnun, รงoฤunlukla Halkbank ลube ve genel mรผdรผrlรผk birimlerine kiralanan 21 ofis ve binasฤฑ bulunmaktadฤฑr. Halkbank tarafฤฑndan kullanฤฑlacak operasyon merkezinin de 2014 sonundan itibaren ekleneceฤi bu varlฤฑklarฤฑn 2014 ve 2015 yฤฑllarฤฑnda, sฤฑrasฤฑyla 34 ve 47 milyon TL โrisksizโ nakit akฤฑmฤฑ yaratmasฤฑnฤฑ bekliyoruz. HALK GYOโnun Kocaeliโdeki operasyon merkezi, ฤฐstanbul Leventโteki otel, Bakฤฑrkรถy ve Eskiลehirโdeki konut aฤฤฑrlฤฑklฤฑ projeleri olmak รผzere toplam 4 projesi devam etmektedir. Mayฤฑs ayฤฑnda 128 milyon TL tutarฤฑnda รถn satฤฑลฤฑn gerรงekleลtiฤi Bakฤฑrkรถy konut projesi ve toplam kira gelirine yฤฑlsonunda katkฤฑ saฤlamaya baลlayacak Kocaeli operasyon merkezi dฤฑลฤฑnda, 10 yฤฑllฤฑฤฤฑna kira sรถzleลmesi imzalanan otel projesinin yฤฑllฤฑk ortalama 12 milyon TL nakit akฤฑmฤฑ yaratacaฤฤฑnฤฑ hesaplฤฑyoruz.
En erken 2017 yฤฑlฤฑnda operasyona dahil edilebilecek portfรถyรผn en deฤerli varlฤฑฤฤฑ โฤฐstanbul Finans Merkeziโ arazisinin 2017 yฤฑlฤฑnda 210 milyon TL kira geliri yaratarak, yฤฑllฤฑk nakit akฤฑmฤฑnda yรผzde 80 artฤฑล saฤlamasฤฑnฤฑ bekliyoruz. Kira gelirlerinin yaklaลฤฑk olarak yรผzde 80โini saฤlayacak Finans Merkezi Projesinin gerรงek deฤerinin projenin hayata geรงmesi ile gรถzleneceฤini dรผลรผnรผyoruz. Diฤer taraftan, HALK GYO portfรถy deฤerinin yรผzde 38, net aktiflerinin yรผzde 41โini oluลturan ฤฐstanbul Finans Merkezi projesine olan yรผksek baฤฤฑmlฤฑlฤฑk, orta-uzun vadeli risk unsuru olarak deฤerlendirilebilir.
HALK GYO 2010 yฤฑlฤฑnda gayrimenkullere, gayrimenkule dayalฤฑ haklara, projelere ve sermaye araรงlarฤฑna yatฤฑrฤฑm yapmak amacฤฑyla Halkbank baฤlฤฑ ortaklฤฑฤฤฑ olarak kurulan bir ลirkettir. HALK GYO, 761 milyon TL piyasa deฤeri ile, 31 GYO ลirketini iรงeren XGMYOโda (BฤฐST Gayrimenkul sektรถr endeksi) yรผzde 2,2 aฤฤฑrlฤฑฤa sahiptir. Yรผksek piyasa deฤeri ile sektรถrde รถnemli bir konumda bulunan ลirket, 2014 yฤฑlฤฑnda (2 Haziran itibariyle) 1,9 milyon TL gรผnlรผk ortalama iลlem hacmine sahiptir.
Halka aรงฤฑklฤฑk oranฤฑ yรผzde 28,0 olan HALK GYOโda, Halkbank yรผzde 71,9 ile en bรผyรผk paya sahipken diฤer iลtirak ve baฤlฤฑ ortaklฤฑklarฤฑn (Halk Yatฤฑrฤฑm, Halk Sigorta, Halk Hayat Sigorta, Halk Finansal Kiralama) yรผzde 0,1 payฤฑ bulunmaktadฤฑr. HALK GYOโnun 2013 sonu deฤerleme raporlarฤฑna gรถre, 1,171 milyar TLโlik portfรถyรผnรผn yรผzde 44โรผnรผ ฤฐstanbul Finans Merkezi projesi kapsamฤฑnda รงalฤฑลmalarฤฑn yรผrรผtรผldรผฤรผ รmraniye arazisi, yรผzde 37โsini รงoฤunlukla Halkbankโฤฑn ลube ve Genel Mรผdรผrlรผk birimlerine kiralanan 21 varlฤฑฤฤฑ, yรผzde 19โunu ise ikisi ฤฐstanbul, diฤerleri Kocaeli ve Eskiลehirโde devam eden projeler oluลturmaktadฤฑr. Portfรถyรผn รmraniye arazisine baฤฤฑmlฤฑlฤฑฤฤฑ ve sรผren projelerin bitiล tarihiyle ilgili deฤiลiklikler, HALK GYO iรงin belirsizlik unsurlarฤฑ olarak gรถrรผlebilir. HALK GYO varlฤฑklarฤฑnฤฑn yรผzde 87โsi ฤฐstanbulโda yer almaktadฤฑr.
รmraniye arazisi ve Ataลehir Genel Mรผdรผrlรผk ek binalarฤฑ ile biri Asya Bรถlgesiโnde yer alan 10 banka ลubesi ve Bakฤฑrkรถy ile Leventโte sรผren projelerden oluลan portfรถyรผnde, Sakarya, Kocaeli ve Bursa en dรผลรผk aฤฤฑrlฤฑฤa sahip ลehirler olarak belirmektedir. ฤฐstanbul iรงin 2009 yฤฑlฤฑ baz alฤฑnarak hesaplanan ofis kira deฤer endeksinin, alt ve รผst gelir gruplarฤฑ iรงin yรผkseliล eฤiliminde olduฤu gรถrรผlmektedir. Ofis รผretip kiralama รผzerine iล modeline dayalฤฑ HALK GYO portfรถyรผnรผn yรผzde 30โuna yakฤฑnฤฑnฤฑ, ฤฐstanbulโda Halkbankโa kiralanan varlฤฑklarฤฑ oluลturmaktadฤฑr. รst gelir grubuna dahil ofisler iyi bir yerleลim bรถlgesinde bulunan, yรผksek kalitede ve profesyonel yรถnetime sahip olan alt gelir grubuna dahil ofisler ise daha dรผลรผk kira deฤerli binalarฤฑ ifade etmektedir.
HALK GYOโnun mevcut ฤฐstanbul portfรถyรผnรผn yaklaลฤฑk yรผzde 60โฤฑnฤฑn โรผst gelir grubuโna dahil olduฤunu, sรผren projelerin tamamlanmasฤฑyla bu oranฤฑn yรผzde 85โe kadar yรผkselebileceฤini hesaplฤฑyoruz. 2013โรผn son รงeyreฤinden itibaren รผst gelir grubu kira gelirlerindeki artฤฑลฤฑ HALK GYO iรงin olumlu deฤerlendiriyoruz. HALK GYO varlฤฑklarฤฑnฤฑn yรผzde 63โรผnรผ oluลturan projelerden ฤฐstanbul Finans Merkezi, Dedeman Park Levent, Referans Bakฤฑrkรถy, Eskiลehir Panorama Plus ve Kocaeli ลekerpฤฑnarโa ait detaylฤฑ inceleme sonuรงlarฤฑmฤฑzฤฑn รถzetini aลaฤฤฑda sunuyoruz:
ฤฐstanbul Finans Merkezi
2016โnฤฑn ikinci yarฤฑsฤฑnda tamamlanmasฤฑ planlanan proje, Halkbank ve รผรงรผncรผ taraflara kiralanacak iki kule ile รผรง binadan oluลmakta kamu bankalarฤฑ ile TCMB, SPK gibi kamu tarafฤฑndaki ekonomi aktรถrlerini tek bir merkezde toplamayฤฑ amaรงlamaktadฤฑr. ฤฐstanbulโun en deฤerli yerleลim bรถlgelerinden Ataลehirโde 28.732 metrekarelik alana kurulu proje, ลirketin net aktiflerinin yรผzde 40โฤฑnฤฑ oluลturmaktadฤฑr. Toplam projenin yarฤฑya yakฤฑn payฤฑnฤฑn Halkbank tarafฤฑndan kiralanacak olmasฤฑ ise, portfรถyรผn projeye olan yรผksek baฤฤฑmlฤฑlฤฑk riskini minimize etmektedir.
Dedeman Park Levent
2014 sonunda tamamlanmasฤฑ planlanan proje 10 yฤฑllฤฑฤฤฑna Dedeman Grupโa kiralanmฤฑลtฤฑr. Yฤฑllฤฑk kira gelirinin 2015โte 9,3 milyon TL, 2016-2024 dรถneminde ortalama olarak 12,5 milyon TL nakit akฤฑmฤฑ yaratmasฤฑ beklenmektedir.
Referans Bakฤฑrkรถy
Ofis odaklฤฑ รงalฤฑลan HALK GYOโnun ilk konut projesi olan ve 2014 ikinci yarฤฑsฤฑnda bitmesi planlanan Referans Bakฤฑrkรถy, 327 รผnite kapasitesinde ve yรผzde 50 HALK GYO payฤฑ ortaklฤฑฤฤฑnda 187 milyon TL deฤerine sahiptir. Gelir paylaลฤฑmฤฑ yรถntemi ile gerรงekleลtirilen projede, 2014 Mayฤฑs itibariyle 128 milyon TL รถn satฤฑล yapฤฑldฤฑฤฤฑ aรงฤฑklanmฤฑลtฤฑr.
Eskiลehir Panorama Plus
2015โin son รงeyreฤinde tamamlanmasฤฑ beklenen proje 44,3 milyon TL deฤerine sahip, 19 katlฤฑ konut ve 8 katlฤฑ konut ile ticari รผniteler bรผtรผnรผnden oluลmaktadฤฑr. HALK GYOโnun tรผm proje ve inลaat aลamalarฤฑnฤฑ tek baลฤฑna yรผrรผteceฤi bu ilk konut projesi, ลirketin konut tarafฤฑnda atacaฤฤฑ adฤฑmlar iรงin referans niteliฤinde olacaktฤฑr.
Kocaeli ลekerpฤฑnar
Tamamฤฑ Halkbank tarafฤฑndan kullanฤฑlacak operasyon merkezi, depo, รงaฤrฤฑ ve eฤitim merkezi birimlerinden oluลan kompleksin yฤฑllฤฑk kira geliri 2014 sonundan itibaren โrisksizโ nakit akฤฑmฤฑ yaratacaktฤฑr. Ofis รผretimi ve kiralanmasฤฑ ana iล modeline sahip ลirketin Eskiลehirโde tรผm aลamalarฤฑnฤฑ tek baลฤฑna gerรงekleลtirdiฤi konut projesinin, Anadoluโya yayฤฑlabilecek bir baลarฤฑ modeline dรถnรผลebilme potansiyelini ve โ2013 mali yฤฑlฤฑ kazancฤฑndan baลlamak รผzere her hesap yฤฑlฤฑ iรงin net daฤฤฑtฤฑlabilir dรถnem karฤฑnฤฑn en az yรผzde 50โsinin nakit veya bedelsiz hisse senedi olarak daฤฤฑtฤฑlmasฤฑโ politikasฤฑnฤฑ olumlu deฤerlendiriyoruz. Portfรถyรผn bรผyรผmesi noktasฤฑnda da, agresif yatฤฑrฤฑmlarฤฑn yol aรงacaฤฤฑ balon oluลumlarฤฑnฤฑ engelleyecek โkamu iลtirakiโ pozisyonunun yรถnetim risklerini sฤฑnฤฑrlamasฤฑnฤฑ dengeleyici bir unsur olarak gรถrรผyoruz. Halk GYOโnun birim pay fiyatฤฑ tespitinde, Net Aktif Deฤer ve รarpan Analizi deฤerleme yรถntemlerini kullandฤฑk.
Net Aktif Deฤer
ลirketin portfรถy deฤerine hazฤฑr deฤerler, alacaklar ve diฤer aktiflerin eklenerek toplam borรงlarฤฑn dรผลรผlmesiyle bulunan Net Aktif Deฤeri, Mart 2014 itibariyle 1,275 milyar TL olarak hesaplฤฑyoruz. (Aynฤฑ dรถnemde ลirketin portfรถy deฤeri ise 1,171 milyar TLโdir.) Pay baลฤฑna 1,89 TL olarak hesapladฤฑฤฤฑmฤฑz HALK GYOโnun, net aktiflerine gรถre yรผzde 67 iskontolu iลlem gรถrdรผฤรผnรผ buluyoruz.
รarpan Analizi
รarpan analizinde, XGMYO (BIST GYO endeksi)โya dahil 31 ลirketin, Mart 2014 itibariyle, PD/NAD ve PD/DD รงarpanlarฤฑ kullanฤฑlmฤฑลtฤฑr. 31 ลirket arasฤฑnda HALK GYOโya benzer ลirketlerin seรงiminde, banka iลtiraki GYOโlarฤฑn iรงinden โkiralamaโ modelini kullanan GYOโlarฤฑ gรถzรถnรผne alarak, รงalฤฑลmamฤฑzฤฑ 5 GYO รผzerinde gerรงekleลtirdik. Yatฤฑrฤฑm amaรงlฤฑ gayrimenkullerini, maliyet ve gerรงeฤe uygun deฤer yรถntemi ile iki farklฤฑ ลekilde muhasebeleลtiren GYOโlarฤฑn, maliyet yรถntemi ile muhasebeleลtirme yapan HALK GYOโya benzerliฤi aรงฤฑsฤฑndan seรงim kriterlerinde ikiye dรผลtรผฤรผ durumda, gerรงeฤe uygun deฤer yรถntemini kullanan ลirketlere gรถre aฤฤฑrlฤฑฤฤฑnฤฑ arttฤฑrmadฤฑk. รarpan analizine gรถre HALK GYO iรงin hesapladฤฑฤฤฑmฤฑz birim pay deฤeri 1,58 TLโdir. Yukarฤฑda belirtilen iki analiz yรถntemine gรถre pay deฤerlerini ayrฤฑ olarak tespit edip, sonuรง deฤer hesaplamamฤฑza eลit aฤฤฑrlฤฑklarla taลฤฑdฤฑฤฤฑmฤฑzda, hedef fiyatฤฑmฤฑzฤฑ 1,74 TL olarak hesaplฤฑyoruz. Bu durumda hedef fiyat, mevcut seviyeye gรถre yรผzde 54 yรผkseliล potansiyeline iลaret etmektedir.”
