Kira ve ev fiyatları neden artıyor?

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Konut Fiyat Endeksi’ne göre İstanbul’da konut fiyatları son bir yılda ikiye katlanırken, İzmir’de ilk kez metrekare fiyatı 10 bin TL’yi aştı.

Şubat ayında yeni konutlar endeksi yıllık yüzde 102,2 yükseldi. Yeni olmayan konutların fiyatlarındaki artış oranı da yüzde 95,3 oldu.

Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu (TEMFED) Başkanı Hacı Ali Taylan, sadece son 6 ayda gayrimenkul fiyatlarında ve kiralarında minimum yüzde 100 artış olduğunu ancak talepte hiçbir azalma olmadığını söylüyor:

“Bundan 5-6 ay önce 600-700 bin liraya sattığımız daireleri şu an 1 milyon 400 bin ila 1 milyon 600 bin lira arası satıyoruz. Şu an gayrimenkule çok yoğun bir talep var ama fiyat artışının önüne geçemiyoruz.” 

Son 6 aydaki fiyat artışının çoğu bölgede %150’yi bulduğunu söyleyen Taylan, “Eylül’den beri Dolar/TL kuru yüzde 80 arttı ama gayrimenkul fiyatlarındaki artış neredeyse bunun iki katı arttı. Yani gayrimenkul fiyatları tarihte ilk kez doların önüne geçti. Böyle bir şeyi 40 yıllık sektör hayatımda görmedim” diyor.

Ekonomistler ise geliri resmî enflasyon kadar artan çalışanların konut sahibi olabilmelerinin giderek daha da zorlaştığını söylüyor. 

Gelecek Partisi Ekonomi Politikaları Başkanı Kerim Rota, Merkez Bankası Konut Endeksi verilerine göre son 2,5 yılda Türkiye’de konut edinebilme süresinin 2010’a kıyasla “8 yıl uzadığını” söylüyor. 

Kerim Rota’ya göre, Türkiye’de son 2,5 yılda vatandaşların konut edinebilme imkânı daha da çok zorlaştı:

“Yüksek enflasyon sebebiyle alternatif yatırım imkanları da ortadan kaybolunca, ev sahibi olma süresi 370-380 aylara kadar çıktı. Yani 2019 sonundan bu yana artık ev sahibi olabilmek, bizden üç kat hızla uzaklaştı.

“2019’un sonunda itibaren enflasyonun çok altında bir faiz politikası uygulanmaya başlandı. Bu da konut kredilerinin reel olarak ucuzlamasına sebep oldu ve konut talebinde artış yarattı.”

Ancak uzmanlara göre bu talebi karşılayacak yeterli konut stoku da bulunmuyordu. Zira Türkiye’de inşaat sektörü 2017 yılından bu yana kademeli bir daralma sürecine girmiş, 2018 yılındaki kur krizi sonucu inşaat sektöründe dövize endeksli çelik ve çimento gibi maliyetlerde yaşanan fiyat artışları ve 2019 faiz politikasının da etkisiyle, müteahhitler konut üretiminden uzaklaşmıştı. 

Son yıllardaki yaşanan maliyet artışı hem yeni inşa edilen evlerin fiyatlarını artırırken, hem de konut üretiminin azalmasına sebep olarak arzın azalmasına ve mevcut evlerin de fiyatlarının artmasına neden oluyor.

Sektör temsilcileri ise tüm bu fiyat artışlarına rağmen konut talebinde azalma olmadığını, aksine ciddi bir talep karşısında yeteri kadar ev stoku bulunmadığını belirtiyor.

Ancak sektör temsilcilerine göre konut satış ve kira fiyatlarındaki artışın tek nedeni, inşaat sektöründe yaşanan dövize bağlı maliyet artışı değil.

Türk Lirası’na duyulan güvensizliğin gayrimenkulü tekrar yatırım aracına dönüştürdüğü ve yatırımcıların paralarını yoğun biçimde gayrimenkule çevirmek istediği görülüyor. 

BBC Türkçe’ye konuşan uzmanlar, sıfır konutlarda yaşanan fiyat artışının ikinci el konut satışlarını ve kiraları da etkilediğini vurguluyor.

Hacı Ali Taylan, “Bankada faizler yüzde 15-17 seviyesindeyse, eve bağladığınız paranın getirisinin onun altında olmaması gerekiyor. O yüzden kira artışının sebebini ev fiyatlarındaki artışa bağlıyoruz” diyor.

Konut maliyetlerindeki değişkenlik sebebiyle piyasadaki konut fiyatlarının da değişkenlik gösterdiğini söyleyen uzmanlara göre, konut fiyatlarındaki artışın önlenmesi için ilk önce inşaat sektöründeki girdi maliyetlerinin sabitlenmesi gerekiyor.

Türkiye Hazır Beton Birliği’nin (THBB) 2021 yılı sektör raporuna göre, Türkiye’de hazır beton üretim maliyeti yaklaşık %70 oranında döviz kuruna bağlı.

THBB, inşaat sektörünün 2017 yılından bu yana “ciddi bir daralma” sürecine girdiğini ve bir türlü ivme kazanamadığını belirtiyor.

8 çeyreklik küçülmeden sonra 2020 yılının üçüncü çeyreğinde %3,2’lik büyüme yakalandığı, bunda ise pandemi kısıtlamaları nedeniyle geciken gayrimenkul talepleri ve konut kredi faizlerinin düşmesinin etkili olduğu ancak 2020’nin son çeyreğinde yine %15’lik “çok keskin bir daralma” yaşandığını kaydediliyor.

Kerim Rota ise “Hem konut üretimindeki azalmada hem de birden fazla mülk edinme şeklinde gerçekleşen suni talepte, gerçekçi olmayan para politikasının baş sorumlu konut fiyatları olduğunu düşünüyorum” diyerek şöyle açıklıyor:

“2018 yılında bir anda bir kur kriziyle karşılaştık ve 2019/2020 yıllarında konut üretimi doğal olarak yavaşladı. Krizi gören müteahhitler çok daha az konut üretmeye başladılar ve bunun kötü etkilerini şimdi görmeye başladık.

“Bu çılgınlık 2019’un sonundan itibaren başladı. Faizler indirildi, tasarruf faizleri enflasyonun çok altında kaldı ve insanlar ya dövize ya da gayrimenkule yöneldi.”

Hacı Ali Taylan, “Geçen yıl Ağustos ayında demir 6 lirayken, şu an 17 lira. Yeni gayrimenkul projesi üretilmiyor. Dolayısıyla da biz eldeki mevcut stokla yürüyoruz” diyor.

Öte yandan Taylan, Türkiye’de hali hazırda yüzde 33’lük kesimin konut ihtiyacı olduğunu söylüyor:

“Türkiye’de gayrimenkul sahipliği yüzde 65-67 seviyesinde, yani yüzde 33’lük bir kesimin hala evi yok. Zaten böyle bir açık varken bir de yeni arz oluşmamaya başladı.

“Türkiye’deki nüfus artışı ve TL’deki değer kaybı nedeniyle gayrimenkulün ciddi bir yatırım aracına dönüşmüş olması nedeniyle talep arttı ancak talebi karşılayacak arz oluşmadığı için fiyatlar yükseldi.” 

TÜİK, Mart ayında, geçen yılın aynı ayına göre %31’lik artışla 5.567 yabancıya konut satıldığını bildirdi. Buna göre, Mart 2022’de toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %4,1 oldu.

Emlak ve kira fiyatlarındaki artış sıklıkla şehirlerdeki yabancı nüfusun artmasına bağlanıyor. Yabancılara konut satışlarında ilk üç sırayı İstanbul, Antalya ve Ankara izliyor.

BBC Türkçe’ye konuşan uzmanlara göre ise yabancılar fiyat artışında belli bir etkiye sahip olsa da bu etki çok da yüksek sayılmaz.

Hacı Ali Taylan yabancılara yapılan satışların, Türkiye’nin aylık toplam konut satışları içerisinde yüzde 4-7’lik küçük bir payı olduğunu söylüyor:

“Yabancılar kiralamalarda bir talep patlaması yarattı ancak Türkiye’de bir ayda satılan 100-150 bin konutun sadece 5-7 binini yabancılar oluşturuyor. Ankara ve İstanbul’daki kira artışlarını yabancılara bağlayamayız.”

Eylül 2018’de vatandaşlık için ev alınımda öngörülen bedel 1 milyon dolardan 250 bin dolara indirilmişti.

Nisan 2022’de ise Türk vatandaşlığına başvuru şartında alınacak gayrimenkul değeri 250 bin dolardan 400 bin dolara yükseltildi. 

Tüketici Hakları Derneği Başkanı Turhan Çakar, mülk sahiplerinin kira ve satış fiyatlarını belirleme kriterleri konusunda yasal bir boşluk olduğunu söyleyerek, “Evler şu fiyattan kiraya verilmeli, tavan fiyat şudur diyen hiçbir düzenleme yok. Dolayısıyla herkes kafasına göre davranıyor ve birbirinden etkilenerek fiyat artırıyor” diyor.

Çakar, belli kriterlere göre kiralara getirilecek “tavan fiyat” uygulamasının da dar gelirli aileler için çözüm olmayacağını belirterek, “Hane geliri 10 bin TL altında olan ve kirada yaşamak zorunda olan kişilerin ev kiraları devlet tarafından karşılanmalıdır” diyor.

Ankara Emlakçılar Odası Başkanı Hakan Akçam ise serbest piyasada içerisinde gayrimenkul satış ve kira fiyatlarına müdahale edilemeyeceğini ancak konut inşaatını artırmak için çeşitli vergi indirimlerinin getirilmesi gerektiğini düşünüyor.

Rota ise “Gayrimenkul üzerinden gayrimenkul piyasasını regüle etmek mümkün değil” diyerek, ilk önce doğru para politikasının sağlanması gerektiğini belirtiyor:

“Gayrimenkul sektörü sadece ev talebiyle oluşmuyor, para politikasının çok önemli bir bileşeni. Enflasyon beklentileri kadar bir faiz mutlaka olmalı.

“Bu olduğunda zaten gayrimenkulün çok önemli bir alternatifi olan TL mevduat canlanmış olur, TL mevduat canlandığında da dengeleyici rolünü üstlenir. Gayrimenkul sektöründeki fiyatları ancak doğru faiz politikası dengeler.”

Rota’ya göre ayrıca konuta verilen kredilerin kaçıncı konuta verildiği konusunda mutlaka düzenlemeler yapılması gerekiyor. 

Uzmanlar kısa ve orta vadede emlak fiyatlarının düşmesinin mümkün olmadığını, en iyi ihtimalle stabil kalacağı görüşünde.

İnşaat maliyetlerindeki öngörülemez durum sebebiyle mevcut gayrimenkul fiyatlarının 2-3 kat yükselmesinden endişe ettiğini belirten Akçam, böyle sürerse bir yıl içerisinde fiyatlarda %100 artış yaşanmasını “çok olası” buluyor:

“Gayrimenkul sektöründe fiyatlar stabil halde gider ama azalmaz. Dolayısıyla şu noktada bizim çaresiz olarak talep ettiğimiz şey: yukarı çıkmasın, aynı seyirde gitsin.”

Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu (TEMFED) Başkanı Hacı Ali Taylan da, “Piyasa o kadar istikrarsız ki, altı ay sonra fiyatların ne olacağını kestiremiyoruz. Ama biliyoruz ki bu fiyatlar geriye gitmez” diyor. 

TÜRK-İŞ Mart ayı araştırması sonuçlarına göre Türkiye’de dört kişilik bir hanenin açlık sınırı 4 bin 928 TL, yoksulluk sınırı ise 16 bin 52 TL.

Tüketici Hakları Derneği Başkanı Turhan Çakar ise Türkiye’de 26 milyon kişinin açlık sınırının altında, 51 milyon kişinin ise yoksulluk sınırının altında yaşadığını belirterek, nüfusun yüzde 90’ını oluşturan bu kesimin artan kira fiyatları karşısında çaresizlik yaşadığını söylüyor:

“Özellikle hane geliri 10 bin lira altında olan kesimlerin 4-5 bin TL’ye ev kiralamak zorunda kalması, temel giderlerini karşılamasının en büyük engeli oluyor. Böyle bir çaresizlik ve perişanlık var.

“Bu insanlar yemiyor, zorunlu giderlerini karşılayamıyor ancak ev kiralamak durumunda kalıyor, köprü altında kalacak halleri yok. Toplumun ezici çoğunluğu böyle bir çıkmaz içerisinde.”

Türkiye’de 6 milyondan fazla hanede yaklaşık 20 milyon insanın kirada oturduğunu belirten Çakar, bu hanelerin tamamına yakınının “yoksulluk sınırının altında” yaşadığını vurguluyor.

Selim Soydan

Tüm Yazıları

İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi mezunu. 2010 yılından Türkiye'nin önde gelen gazetelerinin dijital servislerinde teknoloji ve finans konularında yazı haberlere imza attı