İran’ın füze saldırıları sonrası Birleşik Arap Emirlikleri‘nin (BAE) yıllardır süregelen gayrimenkul patlaması, tarihin en ciddi sınavlarından biriyle karşı karşıya. Bölgedeki istikrarın zedelenmesiyle birlikte, yabancı sermayeye bağımlı olan Dubai ve Abu Dabi’deki dev inşaat projelerinin geleceği tartışılıyor.
İran tarafından fırlatılan füzelerin BAE’deki havalimanlarını, limanları ve yerleşim alanlarını hedef alması, bölgenin “güvenli liman” itibarını zedeledi. Konut piyasasında “aşırı ısınma” endişelerinin dile getirildiği bir dönemde gerçekleşen bu saldırılar, daha önce projelerini saatler içinde tüketen gayrimenkul geliştiricilerini değişen bir talep dengesiyle karşı karşıya bıraktı.
Betterhomes verilerine göre, 2025 yılında Dubai’deki işlemlerin %65’ini henüz inşaatı tamamlanmamış (off-plan) satışlar oluşturdu. Bu veriler, piyasanın büyük ölçüde gelecekte tamamlanacak konutlara dayandığını gösterirken; azalan yabancı yatırımcı iştahının bu projeler için belirleyici bir risk faktörü haline geldiği vurgulanıyor.
Dubai sarsıldı, emlak devlerinin hisselerinde sert düşüş
Saldırıların ardından çarşamba günü Dubai ve Abu Dabi borsalarındaki gayrimenkul şirketlerinin hisseleri sert düştü. Abu Dabi’nin en büyük halka açık geliştiricisi Aldar Properties ve Burj Khalifa’nın mimarı Emaar Properties %5 değer kaybetti. Sektör için hayati önem taşıyan tahvil piyasalarında da spread farklarının açılmasıyla yeni borçlanma kanalları fiilen kapandı.
Dar Global CEO’su Ziad El Chaar, bölgenin temellerinin güçlü olduğunu belirterek, “Bu bölgede olayların hızlı başlayıp hızlı bittiğini biliyoruz, her şey yolunda ve projelerimiz duraksamadı” açıklamasında bulunsa da bankacılık sektörü aynı iyimserliği paylaşmıyor. Reuters’a konuşan kıdemli bir yatırım bankacısı, BAE için planlanan bir sermaye artırımı girişimini bu hafta rafa kaldırdıklarını ifade ederek, “Yatırımcılar şu aşamada bölgeyi güvenli görmüyor; risk primi çok yükseldi” dedi.
Pandemi sonrası gelen hızlı yükselişin sonu mu?
Dubai ve Abu Dabi, pandemi sonrası uygulanan vergisiz rejim, esnek vize şartları ve ekonomik reformlar sayesinde küresel servetin merkezi haline gelmişti. Ukrayna savaşından kaçan Rusların, milyarderlerin ve serbest fonların (hedge funds) akınıyla BAE nüfusu 2025 itibarıyla 11 milyonu aştı.
Fitch verilerine göre, Dubai’deki gayrimenkul fiyatları 2022 ile 2025’in ilk çeyreği arasında %60 oranında artış gösterdi. Ancak bu hızlı yükseliş, beraberinde arz fazlası riskini de getirdi. JPMorgan geçen hafta yayınladığı raporda, Dubai’nin demografik büyümesinin 2028’e kadar teslim edilmesi beklenen 300 bin ila 400 bin yeni konut ünitesini absorbe etmesinin zor olduğunu belirtti.
Yabancı talebi piyasanın geleceğini belirleyecek
Abu Dhabi Commercial Bank ekonomistleri, çatışma sonrası dönemde yabancıların mülk satın alma isteğinin kritik önemde olduğunu vurguluyor. Yerleşik olmayan alıcıların piyasanın ana sütunu olduğunu hatırlatan uzmanlar, arz dalgasının bu yılın ikinci yarısından itibaren hızlanacağına dikkat çekiyor.
Neovision Wealth Management CEO’su Ryan Lemand, gayrimenkul yatırımının istikrar ve görünürlük gerektirdiğini belirterek, “Jeopolitik belirsizliğin uzaması, yatırımcı güvenini doğrudan zayıflatacaktır” değerlendirmesinde bulundu.
