Kira fiyatlarındaki reel kayıp serisi şubat ayında da hız kesmeden devam etti. Sahibinden platformu ile Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) ortaklığında hazırlanan şubat ayı piyasa raporu, Türkiye genelindeki gayrimenkul dinamiklerini detaylı verilerle gözler önüne serdi.
Açıklanan rapor sonuçlarına göre ülke genelindeki kiralık ve satılık piyasalarında reel fiyat düşüşleri varlığını sürdürüyor.
Türkiye genelinde Kira bedellerindeki ve satılık konut fiyatlarındaki reel düşüş eğilimi şubat ayında da belirginliğini korudu. Sahibinden ve BETAM işbirliğiyle hazırlanan Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü raporu, gayrimenkul sektöründeki güncel tabloyu tüm detaylarıyla yansıtıyor. Hazırlanan metne göre, reel konut fiyatları hem ülke genelinde hem de üç büyükşehirde bir önceki aya kıyasla gerileme kaydetti.
Analistler, reel fiyatlardaki düşüşün temel nedenini enflasyon oranının nominal fiyat artışlarını geride bırakmasına bağlıyor. Yüksek enflasyon ortamında mülk fiyatları rakamsal olarak artsa bile, alım gücüne endekslendiğinde değer kaybı yaşanabiliyor. Raporda yer alan veriler, 2025 yılının aynı ayıyla yapılan kıyaslamalarda da benzer bir daralmaya işaret ediyor.
İzmir’de dikkat çeken değişim
Türkiye genelinde ve İzmir’de satılık konutların reel fiyatlarında yıllık bazda belirgin bir gerileme izlenirken, Ankara piyasası bir miktar artışla farklı bir yön çizdi. İstanbul piyasasında ise yıllık bazda fiyatların yatay bir seyir izlediği görülüyor. Reel konut fiyat endeksi şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 2,1 oranında azalarak gayrimenkul sektöründeki yavaşlamayı teyit etti.
Endeks değerleri ocak ayıyla karşılaştırıldığında İstanbul’da 0,9 puanlık, Ankara’da 1,3 puanlık ve İzmir’de 2,9 puanlık azalış gösterdi. Kaydedilen azalışlar, ipotekli konut satışlarındaki düşüş ve yüksek kredi faizlerinin talebi baskılamasının doğrudan bir sonucu olarak değerlendiriliyor.
Şubat ayı verileri ışığında reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 153,5 seviyesinde tutunurken, memur kenti Ankara’da 190, İzmir’de ise 157,6 seviyesinde gerçekleşti. Gayrimenkul uzmanları, konut piyasasındaki reel kayıpların yatırımcıları alternatif finansal araçlara yönlendirme potansiyeli taşıdığını belirtiyor. Konut kredilerine erişimin zorlaşması ve mevduat faizlerinin yüksekliği, barınma amaçlı olmayan gayrimenkul alımlarını büyük ölçüde sınırlandırıyor.
Satılık konut piyasasındaki daralma, doğrudan kiralık konut arzını ve piyasadaki fiyat dengelerini de etkiliyor. Yatırım amaçlı alımların yavaşlaması, ilerleyen dönemlerde piyasaya sunulacak kiralık ev sayısında daralma yaratma riski taşıyor.
Reel kira değişimleri ve büyükşehirlerdeki fiyat hareketleri
Raporun en dikkat çekici kısımlarından birini, Türkiye genelinde satılık konutların yıllık reel fiyat değişim oranlarındaki hareketlilik oluşturuyor. Şubat ayında yıllık reel fiyat değişim oranı, bir önceki aya kıyasla 1,9 puan azalarak yüzde 3,9 seviyesinde bir düşüş sergiledi. Yıllık reel fiyat değişimleri incelendiğinde, büyükşehirler arasındaki ayrışma net bir şekilde ortaya çıkıyor.
Yıllık enflasyondan arındırılmış fiyatlar İstanbul’da yüzde 0 seviyesinde kalarak yatay bir çizgi izlerken, İzmir’de yüzde 5,9 oranında düşüş kaydetti. Başkent Ankara ise yıllık bazda yüzde 1,8 oranındaki reel artışla diğer metropollerden tamamen farklı bir performans gösterdi. Ankara’daki artışın, şehrin aldığı iç göç ve konut arzındaki bölgesel yetersizliklerden kaynaklandığı düşünülüyor.
Satılık piyasasındaki tabloya benzer şekilde, reel kira cephesinde de ülke genelinde negatif bölge hakimiyetini sürdürüyor. Açıklanan şubat ayı verilerine göre reel kiraların yıllık değişim oranı yüzde 2,9 oranında geriledi. Rakamlar, kiracıların nominal olarak daha yüksek bedeller ödemesine rağmen, ödenen tutarların enflasyon karşısında reel olarak eridiğini kanıtlıyor.
Ülke genelindeki düşüş eğilimine rağmen, megakent İstanbul piyasası tamamen zıt yönde bir hareket sergiliyor. İstanbul, yüzde 6,9 oranındaki artışla reel olarak yükselişin yaşandığı tek büyük il olarak kayıtlara geçti. İstanbul’daki yüksek talep, kentsel dönüşüm süreçlerinin yarattığı geçici barınma ihtiyacı ve yeni konut üretimindeki yavaşlama, fiyatları yukarı taşıyan temel dinamikler olarak sıralanıyor.
Diğer taraftan, Ankara ve İzmir’deki kiralık piyasasında düşüş eğilimi hız kesmeden devam ediyor. Bir önceki yılın şubat ayıyla yapılan karşılaştırmalara göre reel kiralar başkent Ankara’da yüzde 1,4 oranında azaldı. Ege bölgesinin en büyük şehri İzmir’deki düşüş ise yüzde 6,9 oranıyla ülke ortalamasının oldukça üzerinde gerçekleşti. İzmir’deki sert gerileme, şehirdeki kiralık konut arzının talebi karşılama konusunda daha dengeli bir yapıya ulaştığını gösteriyor.
Analistler, metropoller arasındaki ciddi farkların yerel ekonomilerin dinamiklerinden ve bölgesel göç hareketlerinden beslendiğini vurguluyor. Tüm rakamlar, Türkiye gayrimenkul piyasasının tek bir yöne gitmediğini, aksine her şehrin kendi iç dinamikleriyle farklı bir denge arayışında olduğunu teyit ediyor. Gayrimenkul yatırımcıları, değişen getiri oranlarını dikkate alarak stratejilerini bölgesel bazda yeniden şekillendiriyor.
