Konutta yüksek fiyat dönemi sona mı eriyor?

Dünyada ve Türkiye’de fiyatları hızlı artan konut sektöründe, şimdi de kredi faizlerinin artması, eriyen gelirler, artan maliyetlerle hızı yavaşlayan konut yapımı, durgunluk hatta gerileme ye yol açtı. Konut sektöründe yaşanan ani soğuma yüksek fiyatla alınan evleri sorgular hale getirdi.

ABD’de talep zayıfladı

Bloomberg HT‘nin haberine göre ABD yükselen faizlerin konut piyasasının soğutmaya başladığı gözlenen ülkelerden biri. ABD’de 30 yıllık konut kredisi faizi geçen hafta yüzde 5.78’e ulaşarak 2008 zirvesini gördü. Konut kredisi faizleri ortalamada yarım yüzyılın en sert yükselişini göstermesinin ardından talep zayıflaması başladı. Zayıflayan talep ise hem konut üreticilerinin hem de mevcut konut satıcılarının fiyatları düşürmesine sebep oldu.

22 Mayıs ile biten hafta itibariyle son dört hafta içerisinde ABD’de konut satıcılarının yüzde 20’si fiyatları düşürmüş durumda. Bu oran Ekim 2019’dan bu yana görülen en yüksek seviye olduğu anlamına geliyor. Hatta salgın döneminde nispeten daha düşük fiyatları ile rağbet gören Boise, Idaho gibi bölgelerde Nisan ayı itibariyle konut fiyatlarını düşüren satıcıların oranı yüzde 41’lere kadar ulaşıyor.

Redfin Başekonomisti Daryl Fairweather; konut satıcılarının; alıcı piyasası bu denli sıkışmışken fiyatları salgın dönemindeki gibi artıramayacaklarının farkında olduklarını düşünüyor. Hatta Fairweather’a göre konut talebinin oluşabilmesi için fiyatların daha da düşmesi gerek.

Seneye yüzde 5’e düşecek

ABD’de tek kişilik bir evin fiyatı 2021 yılında yüzde 18 artış göstermesinin ardından Freddie Mac’e göre bu artış hızı 2022’de yüzde 10’a; 2023’te ise yüzde 5’lere kadar yavaşlayacak. Aslında bu kadar sert yükselmiş konut fiyatları için bu oranda ivme kaybı da oldukça yüksek kalıyor. Nitekim Freddie Mac Baş Ekonomist Yardımcısı Len Kiefer’e göre satılık ev sayısında azalış, milenyum çağında doğanların bu dönemde evleniyor ve aile kurmaları ile konuta olan talebin devam etmesi konut piyasasında fiyat trendinin salgın sonrası olduğu kadar sert bir yükseliş olmasa da devam ettirecek.

Daha kısa vadede ABD’de konut piyasasında neler oluyor diye bakacak olursak; emlak piyasasında şuan yaşanan ani soğumanın sonucunca ABD’nin iki emlak şirketinden Redfin ve Compass Inc; geçtiğimiz hafta işten çıkarma yapacaklarını açıkladılar.

İngiltere’de durumu ev arayanlar belirleyecek

İngiltere’de 2 yıllık tarihi yükselişlerin ardından konut fiyatlarındaki ivme bir miktar yavaşlamış görünüyor. Pandemi uygulamaları kapsamında 2020 ve 2021 Temmuz ayları arasında 500 bin pound tutarına kadar olan konut satışlarında damga vergisi muafiyeti uygulanan ülkede, Londra merkezli gayrimenkul danışmanlık şirketi Knight Frank’ten Tom Bill’e göre konut fiyatları ekonomiden kopuk olarak hızla yükseldi. İngiltere Merkez Bankası geçen aylarda faizleri tam 5 kez artırırken devamının da gelmesi bekleniyor. Tom Bill’e göre atılan bu adımlar emlak piyasasını yılın kalanında bir miktar soğutabilir. Arz tarafının düzelmesi ve arayışta olanların seyri ise uzun dönemde belirleyici olabilir.

Yeni konut izinleri son 2 yılın en düşük seviyesinde. Alıma dönük başvurular da Mayıs’ta 8 ayın ardından geriledi. Emlak uzmanı Aneisha Beveridge, insanların genel ekonomi hakkında kötümser olduğunu ve özellikle savaşın yaşam maliyetlerini olumsuz etkilemesinin düşüncelerini etkilediğini söylüyor.

İngiltere Merkez Bankası konut kredilerinin geri ödenebilirliğine yönelik stres testlerini Ağustos itibarı ile rafa kaldırırken, bu durumun konut arayışındakilerin imkanları olmayan hedeflere yönelmeleri ile yeni riskler doğurabileceğine dikkat çekiliyor. Londra gibi uluslararası bilinirliği olan bölgelerde ilgi halen yüksek ancak Birmingham, Liverpool ve Manchester gibi ikincil şehirlerde fiyatlar başkentte olduğundan daha hızlı artıyor.

Tom Bill, İngiltere’nin hukukun üstünlüğüne sahip bir ülke olarak görüldüğü, iyi okullara sahip olması ve özel mülkiyete saygı gibi unsurlar nedeniyle her zaman terchi edileceğini de ekliyor.

Çekya: Emlak balonu araştımasında ikinci sırada

Çekya ve Macaristan yüksek ev sahipliği oranı ile Avrupa’da dikkat çekiyor. Prag merkezli yatırım danışmanlığı şirketi Cyrrus’tan kıdemli ekonomist Vit Hradil, ülkenin genel görünümüne ilişkin bu duruma ilaveten hızla yükselen enflasyon ve düşük işsizlik oranlarını ekliyor. Yapım izni alırken izlenen karmaşık prosedür ve son dönemde artan yurt dışından ülkeye çalışmak için gelenlerin ilgisi, konut fiyatlarını ücret artışlarının çok çok üzerinde yükseltti. Londra merkezli veri sağlayıcı CEIC’e göre; 2021 sonunda yıllık bazda yüzde 26 artış görüldü. Böylelikle, AB içerisinde sıradan yurttaş ortalama geliri ile emlak fiyatları arasında en büyük farkın bulunduğu ülke Çekya oldu.

Mayıs ayında yüzde 16’ya ulaşan enflasyonu dizginlemek için Çekya Merkez Bankası parasal sıkılaştırma politikasına başvurdu. Ülkede faiz oranları 1999’dan bu yana en yüksek seviyeye yükseldi. Konuya ilişkin Vit Hradil’in görüşü ise “yükselen faiz oranlarına karşın beklenen talep düşüşünün gerçekleşmediği” yönünde.

Prag’ta görsel yapımcı olarak çalışan İrlanda vatandaşı Meera Sankar, tek yatak odalı bir ev bulmak için ayırdığı 3 milyon Koruna (130 bin dolar) ile sonuç elde edebilmiş değil. Bu tutarı iki katına çıkarmasına rağmen halen başını sokacak güvenli ve standartlarına yakın bir ev bulamadığını belirtiyor. Aynı bütçe ile İrlanda’nın Cork şehrinde ya da babasının memleketi Hindistan’da 150 metrekarelik dev bir evde yaşayabileceğini de eklemeden geçemiyor.

Çekya, Bloomberg Economics’in konut balon araştırmasında ikinci sırada yer alıyor. Çekya’yı, son olarak Başbakan Orban’ın doğum teşviki için konut teşviklerini artırdığı komşusu Macaristan takip ediyor.

Macaristan’da 2021 son çeyrekte artış yüzde 20

Macaristan’da konut verileri, Eurostat verilerine göre 2021 son çeyrekte yıllık bazda fiyatlar neredeyse yüzde 20 artmış durumda. Ukrayna’da yaşanan savaş nedeniyle özellikle artan enerji fiyatları ve inşaat işgücündeki sıkışıklıklar durumu daha da zorlaştırmış görünüyor. Macaristan Merkez Bankası da geçtiğimiz hafta beklenmedik biçimde 50 baz puanlık faiz artırımı gerçekleştirdi.

Yeni Zelanda’da müzik bu yıl sonu bitebilir

Yeni Zelanda’da konut fiyatları 2021 yılında yıllık yüzde 30 ile rekor seviyede artış gösterdi. Fakat uzmanlar 2022 yılında ‘’müziğin’’ sona ermesi bekleniyor. Bloomberg Terminal’de yer alan bir örnekte Yeni Zelandalı bir aile 2 milyon Yeni Zelanda dolarına satmayı planladığı dairelerini, yerel hükümette 1.8 milyon Yeni Zelanda doları fiyata satmakta zorlanıyor. Özellikle Nisan ayında 50 baz puanlık faiz artımı ile 22 yılın en yüksek faiz artışını gerçekleştiren RBNZ, konut sektöründeki tüm rüzgarı değiştirdi. Yeni Zelandalı ailenin ise dairesi ülkede oldukça popüler olan açık artırma ile satıldı. Konu ile ilgili açıklama yapan yetkili ‘’ her geçen hafta dairenin satış fiyatından 100 bin Yeni Zelanda doları indirime gidilmesine sebep olduğunu söyledi. Ekonomistler ise Yeni Zelanda’da konut fiyatlarının bu yıl yüzde 10 düşebileceğini, hatta 2021 zirvesinden geri çekilmesinin yüzde 20’lere ulaşabileceğini düşünüyor. Mortgage faizleri tarafında ise geçen yıl konut sahibi olanlar yüzde 2.5 ile kredi kullanırken, bu yıl oran yüzde 6’ya yaklaştı. Bu artışın ise sürmeye devam etmesi bekleniyor.

Kanada’da fiyatlar iki aydır düşüyor

Kanada; salgının başından bu yana konut fiyatlarının en sert yükseldiği ülkelerden biri oldu. Sadece iki yıl içerisinde yüzde 50 yükselişi gören Toronto, Vancouver gibi emlak piyasasının en sıcak olduğu bölgelerde fiyatlar düşmeye başladı. Nisan ayında; iki yılın ardından ilk düşüşü yaşayan konut fiyatları, Mayıs ayında da bu düşüşü sürdürdü. Emlak piyasası özellikle yükselen enflasyon karşısında Kanada Merkez Bankası’nın faizleri artıracağı görüşü ile tüm dünyada olduğu gibi ısınmıştı. Yükselen enflasyonla artan ücretler, faiz düşükken piyasaya girmeye çalışan alıcılar tüm dünyada olduğu gibi panikle yükselen konut fiyatlarına sebep olmuştu. Ancak gelinen noktada alıcılar; iki ay üst üste yaşanan konut fiyat düşüşünden korkarak ev almak için verdikleri depozitodan bile vazgeçecek noktaya geldi. Nitekim yılbaşında yüzde 0,25 olan faizler; gelinen noktada yüzde 1,5’a ulaşmış olsa bile artık yeni ev alacaklar için fiyatların erişilemez hale gelmiş olması piyasayı soğutmaya başladı. Sert yükselen faizlerin konut alımını zorlaştırması ile konut fiyatlarında düşüş öngörülürken Ulusal Kanada Bankası, konut fiyatlarının Kanada’da yüzde 10 kadar daha düşmesini bekliyor.

Türkiye’de yapı istatistikleri geriledi, fiyat artışı sürdü

Türkiye’de ise konut sektörü; artan üretim maliyeti, yavaşlayan yeni konut başlangıçları, negatif faiz ortamı, enflasyona karşı korunma, kur şoku, güçlü talep, yabancı talebi ve göç gibi ana unsurlar fiyatların ciddi oranda artmasına sebep oldu. Son gelen verilere göre; 2022 yılı Nisan ayında bir önceki aya göre yüzde 10,2 oranında artan Konut Fiyat Endeksi, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 127,0, reel olarak ise yüzde 34,9 oranında arttı. Sektörün en önemli şehri olan İstanbul’da artış yüzde 142, Rusya’nın Ukrayna’yı işgali ile talebin artığı Akdeniz bölgesinde Muğla, Aydın ve Denizli’de yüzde 146, Antalya’da ise yüzde 158 ile en fazla artan konut fiyatı olan şehirler olarak yer aldı. Türkiye’de birim metrekare fiyatı 2022 Nisan ayında 10.574 TL olurken, geçen yıl bu rakam 4.200 TL seviyelerindeydi. İstanbul’da ise ortalama 100 metrekare bir dairenin birim fiyatı ise 1.7 milyon TL’ye çıktı.

Arz tarafında artan maliyetler konut fiyatlarını yukarı çeken en önemli unsurlar arasında yer aldı. TÜİK’ten elde edilen 2022 yılın Nisan ayına dair inşaat maliyetlerine göre son 1 yılda; inşaat maliyetleri yüzde 106 oranında arttı. Sadece son 1 ayda bile artış yüzde 6’ya ulaştı. Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık yüzde 103, bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık yüzde 117, inşaat malzemesi ise yüzde 133 artış gösterdi. Artan üretim maliyetleri ise satış fiyatlarına otomatikman yansıdı. Yeni konut başlangıçlarında ise önemli göstergelerden biri olan yapı izin istatistiklerinde de gerileme yaşandı. 2021 yılının ilk çeyreğinde daire sayısı 175 bin iken, bu rakam 2022’nin yılın ilk çeyreğinde 125 bine geriledi.

Makro ekonomik konjüktörde konut fiyatlarındaki artışa ilave katkı sağladı. Kur tarafında yaşanan yükseliş ile birlikte makro ekonomik dalgalanma yatırımcı tercihlerinde etkili oldu. Yüksek enflasyon ve düşük faiz ortamında yatırımcılar enflasyona karşı kendilerini korumak için konut talebini ön plana çıkardı. Artan talep karşısında zayıf kalan arz hem sıfır hem de ikinci el konut fiyatlarında son yılların en yüksek artışına sebep oldu.

Ayrıca son dönemde Türk vatandaşlığı alabilmek için gayrimenkul satın alma kanununda yapılan değişiklik de sektördeki talebin artmasına sebep oldu. İlk aşamada 250 bin dolar ve üzerinde konut alan yabancılara vatandaşlık verilmesi, 400 bin dolara yükseltildi. Böylece son 17 ayda yabancılara yapılan konut satış rakamı 85 bini aştı. Yabancıların toplam satış içindeki payları yüzde 5’e kadar yükseldi.

Selim Soydan

Tüm Yazıları

İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi mezunu. 2010 yılından Türkiye'nin önde gelen gazetelerinin dijital servislerinde teknoloji ve finans konularında yazı haberlere imza attı