Parasal geniลleme ortamฤฑnda dรผลรผk faizli konut kredileri nedeniyle ลiลen kรผresel gayrimenkul piyasasฤฑ, merkez bankalarฤฑnฤฑn yรผksek enflasyon karลฤฑsฤฑnda para musluฤunu kฤฑsmaya baลlamasฤฑ ile soฤumaya baลladฤฑ.
Kredi maliyetlerinin artmasฤฑ ve aลฤฑrฤฑ yรผksek fiyatlarฤฑn talep dรผลรผklรผฤรผ yaratmasฤฑ gibi nedenler fiyat artฤฑล hฤฑzฤฑnฤฑn dรผลmesinde etkili olurken bunun Tรผrkiyeโye yansฤฑyฤฑp yansฤฑmayacaฤฤฑ da merak konusu. Uzmanlar BDDKโnฤฑn son aldฤฑฤฤฑ รถnlemlerle birlikte Tรผrkiyeโde de ucuz ve bol kredi vaktinin dolacaฤฤฑ gรถrรผลรผnde.
Uzmanlara gรถre diฤer tรผm varlฤฑklara gรถre konut fiyatlarฤฑnda da artฤฑลlar sรผrecek ancak reel fiyat bazฤฑnda piyasa bir miktar dengelenebilir. Ancak konut fiyatlarฤฑndaki artฤฑล hฤฑzฤฑ bir miktar dengelense de รถzellikle alฤฑm gรผcรผ noktasฤฑnda zorlanan vatandaลฤฑn kredi kullanmadan konut almasฤฑ รงok zor olacaฤฤฑ iรงin soฤuyan piyasanฤฑn konut edinimi konusunda รถnemli bir katkฤฑsฤฑ olmayacaฤฤฑ dรผลรผnรผlรผyor.
ABD Merkez Bankasฤฑ (Fed) baลta olmak รผzere baลlฤฑca merkez bankalarฤฑnฤฑn birkaรง yฤฑldฤฑr sรผrdรผrdรผฤรผ dรผลรผk faiz politikasฤฑ sayesinde ve pandemi dรถnemindeki parasal geniลleme ile birlikte kredi maliyetleri dรผลmรผลtรผ. Bรถylece konut pek รงok insan iรงin mantฤฑklฤฑ bir yatฤฑrฤฑm aracฤฑ haline dรถnรผลtรผ. Bunun neticesinde de konut fiyatlarฤฑ รงok hฤฑzlฤฑ bir ลekilde artmaya baลladฤฑ.
Ancak kรผresel ekonominin ลiddetli enflasyon, borsa kargaลasฤฑ ve jeopolitik risklerle boฤuลtuฤu ortamda konut piyasasฤฑndaki yรผkseliลin de durulmaya baลladฤฑฤฤฑ gรถrรผldรผ. Dรผnyanฤฑn dรถrt bir yanฤฑndaki merkez bankalarฤฑ hฤฑzla faiz oranlarฤฑnฤฑ yรผkseltirken, yรผkselen borรงlanma maliyetleri zaten fiyat dรผzeyinin aลฤฑrฤฑ yรผksek olduฤu piyasada pek รงok insanฤฑn konut alma hayallerini suya dรผลรผrdรผ.
Bununla birlikte talebin azalmasฤฑ da pek รงok รผlkede fiyat artฤฑล hฤฑzฤฑnฤฑ yavaลlattฤฑ. Federal Konut Kredisi ฤฐpotek ลirketi Freddie Macโin aรงฤฑkladฤฑฤฤฑ verilere gรถre, ABDโde 30 yฤฑllฤฑk sabit faizli bir kredi iรงin ortalama faiz oranฤฑ, kriz dรถnemi olarak bilinen 2008 Kasฤฑmโdaki seviye olan yรผzde 5,78’e yรผkseldi. Bu oran yฤฑlฤฑn baลฤฑnda yรผzde 3,2, bir yฤฑl รถnce ise yรผzde 2,93 seviyelerinde gerรงekleลmiลti.
Faiz oranlarฤฑndaki bu yรผkseliล ise konut talebini aลaฤฤฑ รงekti. ABD Mortgage Bankacฤฑlar Birliฤiโne gรถre 10 Haziranโda sona eren haftada ipotekli satฤฑn alma baลvurularฤฑ bir รถnceki yฤฑla gรถre yรผzde 16 dรผลtรผ. Ayrฤฑca ABDโde konut piyasasฤฑnฤฑn รถnemli gรถstergelerinden kabul edilen inลaat izinlerinde de bir รถnceki ayla karลฤฑlaลtฤฑrฤฑldฤฑฤฤฑnda yรผzde 7โlik bir dรผลรผล kaydedildi.
Dijital emlak sitesi Redfin verilerine gรถre ABDโde martta fiyatฤฑ dรผลen evlerin toplama oranฤฑ yรผzde 11 olurken bu oran haziranda daha da artarak yรผzde 14 olarak gerรงekleลti. Bu da konut piyasasฤฑnฤฑn soฤumaya baลladฤฑฤฤฑnฤฑn kanฤฑtlarฤฑndan biri oldu.
Bununla birlikte uzmanlarฤฑn tahminleri de konut fiyatlarฤฑndaki artฤฑล hฤฑzฤฑnฤฑn yavaลlayacaฤฤฑ yรถnรผnde. Freddie Mac tahminlerine gรถre, 2021โde yaklaลฤฑk yรผzde 18 artan ABD ev fiyatlarฤฑnฤฑn 2022โde yรผzde 10, 2023โte ise yรผzde 5 artacaฤฤฑ, yani artฤฑล hฤฑzฤฑnฤฑn yavaลlayacaฤฤฑ รถngรถrรผlรผyor.
รte yandan parasal sฤฑkฤฑlaลmayฤฑ hฤฑzlandฤฑran ฤฐngiltereโde de konut fiyatlarฤฑndaki artฤฑล hฤฑzฤฑnฤฑn yavaลladฤฑฤฤฑ gรถrรผldรผ. รlke genelinde konut fiyatlarฤฑ haziranda รถnceki aya gรถre yรผzde 0,3 artarken, fiyat artฤฑล oranฤฑnฤฑn bir รถnceki ayda kaydedilen yรผzde 0,9โdan sert gerilediฤi gรถrรผldรผ.
Bloomberg Economics araลtฤฑrmasฤฑna gรถre, ฤฐsveรง, Yeni Zelanda, รek Cumhuriyeti, Avustralya, Portekiz ve Almanyaโda da konut piyasasฤฑnฤฑn yavaลladฤฑฤฤฑ belirtildi.
Peki bu fiyat artฤฑล hฤฑzฤฑndaki yavaลlama Tรผrkiyeโye nasฤฑl yansฤฑyacak? Uzmanlar hem kredi maliyetlerinin artmasฤฑ hem de konut alฤฑm gรผcรผnรผn azalmasฤฑ nedeniyle talepte yaลanan gerilemenin konut fiyat artฤฑลฤฑnฤฑ dengeye getireceฤi gรถrรผลรผnde.
Merkez Bankasฤฑ verilerine gรถre, 2022 Nisan ayฤฑnda bir รถnceki aya gรถre yรผzde 10,2 oranฤฑnda artan konut fiyatlarฤฑ, bir รถnceki yฤฑlฤฑn aynฤฑ ayฤฑna gรถre yรผzde 127 artmฤฑลtฤฑ.
Bahรงeลehir รniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araลtฤฑrmalar Merkezi’nin (BETAM) verilerine gรถre, mayฤฑsta Tรผrkiye genelinde yฤฑllฤฑk ortalama satฤฑlฤฑk konut ilan fiyatฤฑ yรผzde 153,9 arttฤฑ. Fiyatlar aynฤฑ dรถnemde ฤฐstanbul’da yรผzde 183,6, Ankara’da yรผzde 133,8 ve ฤฐzmir’de yรผzde 136,2 arttฤฑ.
Tรผrkiyeโde ลu ana kadar yayฤฑnlanan verilerde konut fiyat artฤฑล hฤฑzฤฑnda gerileme gรถrรผlmese de uzmanlar kredi faizlerinin mayฤฑs ve haziran ayฤฑndan itibaren alฤฑnan รถnlemlerle yรผkselmeye baลlayacak olmasฤฑndan dolayฤฑ artฤฑลlarฤฑn normale dรถnebileceฤi gรถrรผลรผnde.
Bankacฤฑlฤฑk Dรผzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) haziran sonunda konut kredilerine iliลkin yeni karar almฤฑลtฤฑ. Karara gรถre, 1. ve 2. el konutlar iรงin konut kredilerinde kredi deฤer oranฤฑ farklฤฑlaลtฤฑ. Deฤeri 10 milyon TL รผzeri olan konutlar iรงin kredi imkanฤฑ olmayacak. 2 ile 5 milyon TL arasฤฑ konutlarda ise yรผzde 70 kredi kullanฤฑlacak.
Ayrฤฑca Reutersโฤฑn bazฤฑ bankacฤฑlฤฑk kaynaklarฤฑndan edindiฤi bilgiye gรถre, bazฤฑ kamu bankalarฤฑ ikinci el konut kredisi kullanฤฑmฤฑ รผst limitini 150 bin TLโye kadar dรผลรผrdรผ. Bu hafta iรงi yayฤฑmlanan habere gรถre, kamu bankalarฤฑnda ลube bazlฤฑ kredi miktarฤฑ ve kredi sayฤฑsฤฑ uygulamasฤฑ ile kredi kullandฤฑrmayฤฑ azaltฤฑcฤฑ รถnlemler alฤฑnmaya baลlandฤฑ.
Konu hakkฤฑnda bilgi sahibi รผst dรผzey bir bankacฤฑ, โBazฤฑ kamu bankalarฤฑ konut kredilerinde รผst limiti 150 bin TLโye indirdi. Bazฤฑlarฤฑ ise maksimum 500 bin TL konut kredisi kullandฤฑrฤฑyorโ dedi.
Ayrฤฑca รถdeme gรผรงlรผฤรผ, konut fiyatlarฤฑnฤฑn aลฤฑrฤฑ ลiลmesi ve bunun yarattฤฑฤฤฑ talep baskฤฑsฤฑ nedeniyle fiyat artฤฑลlarฤฑnฤฑn bir miktar soฤumaya baลlamasฤฑ bekleniyor.
Konuyu Sozcu.com.trโye deฤerlendiren Gayrimenkul deฤerleme uzmanฤฑ Celal Erdoฤdu, โGayrimenkul fiyatlarฤฑ nominal olarak bรผtรผn varlฤฑklara paralel bir ลekilde artmaya devam edecek. Ancak reel artฤฑลtaki yรผksek oranlar bir miktar kฤฑrฤฑlacakโ deฤerlendirmesinde bulundu.
Kรผresel taraftaki geliลmelere iliลkin, konut fiyat artฤฑลlarฤฑyla ilgili Tรผrkiye’de duyulan korkularฤฑ diฤer รผlkelerin de yaลadฤฑฤฤฑnฤฑ ve buna dair dรผzenlemeler yaptฤฑฤฤฑnฤฑ belirten Erdoฤdu, โ30 yฤฑllฤฑk konut kredisi faizlerinde ciddi bir gerileme olmuลtu. Ancak son dรถnemde bu faizler tekrardan 2,5 puanlardan 5,70’lere รงฤฑktฤฑ. Bu da aslฤฑnda Amerika’nฤฑn alฤฑลฤฑk olduฤu oranlar. Fed’in faiz artฤฑrmasฤฑyla bu daha da yukarฤฑya gidecek. Bir dรถnem Tรผrkiye’de olduฤu gibi konut kredisi faiz oranlarฤฑ ucuz kalmฤฑลtฤฑโ deฤerlendirmesinde bulundu.
Tรผrkiyeโde de neredeyse 15 gรผnde bir konut piyasasฤฑnฤฑ ilgilendiren dรผzenlemeler yapฤฑlmaya baลlandฤฑฤฤฑnฤฑ hatฤฑrlatan Erdoฤdu, โKiralara tavan sฤฑnฤฑrฤฑ, BDDK’nฤฑn konut kredilerinde yapmฤฑล olduฤu dรผzenlemeler derken, aldฤฑฤฤฑmฤฑz geri bildirimlere gรถre kredi kampanyalarฤฑnฤฑn bitmek รผzere olduฤuna dair sinyaller alฤฑyoruzโ dedi.
Kredilerde daha dรผลรผk miktarlarฤฑn onaylandฤฑฤฤฑna yรถnelik durumlar aldฤฑklarฤฑnฤฑ belirten Erdoฤdu, โBu sinyaller konut kredilerinde kampanya koลullarฤฑnฤฑn bittiฤini ve รถzel bankalar tarafฤฑndan uygulanan yรผzde 2,10-2,15’ten baลlayan, 2,40’a kadar giden faiz oranlarฤฑnฤฑn uygulanacaฤฤฑnฤฑ gรถsteriyorโ diye konuลtu.
รdeme gรผรงlรผฤรผnรผn yaratacaฤฤฑ talep baskฤฑsฤฑnฤฑn da fiyat artฤฑล hฤฑzฤฑnฤฑ etkileyeceฤini belirten Erdoฤdu, โKonut piyasasฤฑnda aฤustos ayฤฑndan sonra kredili satฤฑลlarฤฑn da normal satฤฑลlarฤฑn da normal seyirlerine doฤru yavaล yavaล gideceฤini dรผลรผnรผyorumโ dedi. Erdoฤdu son olarak ลunlarฤฑ ekledi:
โGayrimenkul fiyatlarฤฑ nominal olarak bรผtรผn varlฤฑklara paralel bir ลekilde artmaya devam edecek. Ancak reel artฤฑลtaki yรผksek oranlar bir miktar kฤฑrฤฑlacak. Sonsuza kadar reel olarak muazzam bir artฤฑล sรผrdรผrรผlebilir deฤil. Nominal artฤฑลฤฑn devam edeceฤini ve reel artฤฑลฤฑn normal seyrine gelerek yavaลlayacaฤฤฑnฤฑ รถngรถrebiliriz.โ
