ฤฐstanbul’da 2010-2015 dรถneminde konut fiyatlarฤฑnda aลฤฑrฤฑ deฤerlenme gรถzlemlendiฤi, 2016 sonrasฤฑnda ise fiyat artฤฑล hฤฑzฤฑnฤฑn beklentilere paralel hareket etmeye baลladฤฑฤฤฑ belirlendi.
AA muhabirinin REIDIN ve Boฤaziรงi รniversitesi iล birliฤiyle hazฤฑrlanan rapordan derlediฤi bilgilere gรถre, ฤฐstanbul’da konut fiyatlarฤฑndaki aลฤฑrฤฑ deฤerlenme; 2010 baลฤฑnda genel olarak merkezi ile orta-yรผksek gelir grubunun tercih ettiฤi ve arazi kฤฑsฤฑtlarฤฑnฤฑn bulunduฤu merkezi ilรงelerde baลladฤฑ.
Aลฤฑrฤฑ deฤerlenme, 2012-2013’ten baลlayarak ฤฐstanbul geneline yayฤฑldฤฑ ve รถzellikle arazi kฤฑsฤฑtlamalarฤฑnฤฑn nispeten daha az olduฤu ve bรผyรผk konut projelerinin tercih edildiฤi รงevre ilรงelerde ciddi boyutlara ulaลtฤฑ.
ฤฐstanbul genelinde gรถrรผlen sรถz konusu aลฤฑrฤฑ deฤerlenmede 2016 sonrasฤฑnda ciddi bir dรผzeltme olurken, konut fiyat artฤฑลlarฤฑ beklentilere paralel hareket etmeye baลladฤฑ. รzellikle merkezi ilรงelerde dรผzeltme รงok sert gerรงekleลti ve fiyat artฤฑล hฤฑzฤฑ beklentilerin altฤฑna geriledi.
รte yandan, Ankara’da genel olarak konut fiyatlarฤฑnda rasyonel olmayan bir fiyatlama oluลmazken, ฤฐzmir genelinde 2015 ve sonrasฤฑnda fiyat artฤฑล hฤฑzฤฑnฤฑn beklentilerin oldukรงa รผzerine รงฤฑktฤฑฤฤฑ ve kฤฑsa vadede dรผzeltme gรถrรผlmesinin beklenmediฤi tespit edildi.
“Aลฤฑrฤฑ deฤerlenme dรผzeltildi anlamฤฑna gelmez”
REIDIN รst Yรถneticisi (CEO) Kerim Bertrand, konuya iliลkin AA muhabirine yaptฤฑฤฤฑ deฤerlendirmede, ฤฐstanbul genelinde ลu anda fiyat artฤฑล hฤฑzฤฑnฤฑn beklentilerle paralel hareket ettiฤini ancak bunun “aลฤฑrฤฑ deฤerlenmenin dรผzeltildiฤi anlamฤฑna gelmeyeceฤini” savundu.
Bertrand, tam manasฤฑyla dรผzeltme olmasฤฑ iรงin fiyat artฤฑล hฤฑzฤฑnฤฑn bir sรผre beklentilerin altฤฑna dรผลmesi gerektiฤini belirterek, ลunlarฤฑ kaydetti:
“Son birkaรง aydaki veriler ฤฑลฤฑฤฤฑnda bu dรผzeltmenin yavaล yavaล baลladฤฑฤฤฑ gรถzรผkmekte ama bu dรผzeltmenin bitmesi iรงin daha zaman olduฤu kanaatindeyiz. Lakin ilรงe bazฤฑnda bazฤฑ farklฤฑ sonuรงlar var. Mesela Beลiktaล, ลiลli ve Kadฤฑkรถy gibi aลฤฑrฤฑ deฤerlenmenin ilk olarak gรถzlenmeye baลladฤฑฤฤฑ ilรงeler, aynฤฑ zamanda dรผzeltmenin de ciddi anlamda baลladฤฑฤฤฑ ilรงeler oldu. Bu ilรงelerde fiyat artฤฑลฤฑ beklentilerin altฤฑna dรผลmรผล durumda. Ancak aลฤฑrฤฑ deฤerlenmenin daha geรง baลladฤฑฤฤฑ ilรงelerde fiyat artฤฑลlarฤฑ henรผz beklentiler seviyesine dรผลmรผล durumda. Dolayฤฑsฤฑyla bu ilรงelerde hala ciddi bir dรผzeltme potansiyeli mevcut.”
ฤฐstanbul’da 2010-2015 dรถneminde konut fiyatlarฤฑndaki aลฤฑrฤฑ deฤerlenmede gelir seviyesindeki artฤฑลฤฑn ana faktรถr olmasa da etkili faktรถrler arasฤฑnda yer aldฤฑฤฤฑnฤฑ kaydeden Bertrand, “Bu sรผreรงte alt gelir segmenti iรงinde gelir seviyesinde artฤฑล gรถzlemlenirken, bu segmente hitap eden konutlarฤฑn bulunduklarฤฑ ilรงelerde ilk aลamada aลฤฑrฤฑ bir deฤerlenme gรถzlemlenmiyor.” dedi.
Bertrand, ฤฐstanbul’da orta-yรผksek gelir grubunun tercih ettiฤi ve arazi kฤฑsฤฑtlarฤฑnฤฑn bulunduฤu merkezi ilรงelerde 2010 yฤฑlฤฑ sonrasฤฑ gรถzlemlenmeye baลlayan aลฤฑrฤฑ deฤerlenmenin arkasฤฑndaki muhtemel ana nedenleri ลรถyle sฤฑraladฤฑ:
“2009-2010 yฤฑllarฤฑnda konut kredi faizlerinde gรถzlemlenen hฤฑzlฤฑ dรผลรผล… Konut kredisi ile konut almak iรงin gerekli peลinat รถdemelerinin hala alt gelir seviyesi iรงin bir kฤฑsฤฑtlama arz etmekte iken, orta ve รผst gelir seviyesindeki yatฤฑrฤฑmcฤฑlar iรงin bunun daha az kฤฑsฤฑtlayฤฑcฤฑ olmasฤฑ… Bu yรผzden dรผลen kredi faizlerinden รผst ve orta gelir grubunun yararlanma imkanฤฑnฤฑn ilk aลamada daha รงok olmasฤฑ… Dรผลรผk faiz oranlarฤฑ nedeniyle alternatif yatฤฑrฤฑm araรงlarฤฑnฤฑn cazibesinin azalmasฤฑ ve konutun bir yatฤฑrฤฑm aracฤฑ olarak รถne รงฤฑkmasฤฑ ile birlikte รผst ve orta gelir grubunun bu piyasaya yรถnelmesi… Buna mรผteakip konut fiyatlarฤฑnda baลlayan yรผkselmenin oluลturduฤu geleceฤe yรถnelik deฤer artฤฑลฤฑ noktasฤฑndaki olumlu beklenti… Tรผm bunlar trendin arkasฤฑnda yatan nedenler arasฤฑnda sฤฑralanabilir.”
Dรถviz kurlarฤฑndaki artฤฑลฤฑn inลaat maliyetlerine etkisinin dรผลรผnรผldรผฤรผ kadar yรผksek olmadฤฑฤฤฑnฤฑ vurgulayan Bertrand, “Buna raฤmen birรงok konut fiyatlanฤฑrken dรถviz kurlarฤฑnฤฑn dikkate alฤฑndฤฑฤฤฑnฤฑ gรถzlemliyoruz. Bu da bize geรงmiล olduฤumuz dรถnemde konutun bir tรผketim aracฤฑ olmaktan รงok, bir yatฤฑrฤฑm aracฤฑ olarak deฤerlendirildiฤini gรถsteriyor. Bu durumda son zamanlarda yรผkselen faiz ve dรถviz kurlarฤฑnฤฑn konuta gรถre daha cazip bir yatฤฑrฤฑm aracฤฑ olarak รถn plana รงฤฑkmaya baลladฤฑฤฤฑnฤฑ, bu yรผzden konut piyasasฤฑnda dรผzeltme hareketinin baลladฤฑฤฤฑnฤฑ sรถylememiz yanlฤฑล olmaz.” ifadelerini kullandฤฑ.
“Ciddi bir dรผzeltme potansiyeli mevcut”
REIDIN CEO’su Bertrand, “balon” ya da “kรถpรผk” oluลumlarฤฑnฤฑ geรงmiล yฤฑllar รผzerinde inceleyerek sonuรงlarฤฑ ortaya รงฤฑkardฤฑklarฤฑnฤฑ belirterek, “Boฤaziรงi รniversitesi Ekonomi Bรถlรผmรผ ve Makroekonomi ve Uygulamalฤฑ Ekonometri Araลtฤฑrma Merkezi ile Temel Analiz ve Case-Shiller yรถntemleriyle fiyat deฤerlenme analizi yapmฤฑล ve fiyatlarฤฑn beklentilerin ne รถlรงรผde altฤฑnda ya da รผstรผnde olduฤunu, il ve ilรงe bazฤฑnda tespit etmeye yรถnelik iล birliฤini hayata geรงirmiล bulunmaktayฤฑz.” dedi.
Boฤaziรงi รniversitesi Ekonomi Bรถlรผmรผ รฤretim รyesi Doรง. Dr. Ceyhun Elgin ise sรถz konusu yรถntemleri kullanarak yaptฤฑklarฤฑ analizler ฤฑลฤฑฤฤฑnda, ฤฐstanbul geneli ve ilรงe seviyesinde fiyat artฤฑล hฤฑzฤฑnฤฑn ne zaman beklentilerin รผstรผne รงฤฑktฤฑฤฤฑnฤฑ, dolayฤฑsฤฑyla fiyatlarda bir aลฤฑrฤฑ deฤerlenme olduฤunu gรถrdรผklerini sรถyledi.
REIDIN รงalฤฑลmasฤฑ, ฤฐstanbul’un tรผm ilรงelerinde, Ankara ve ฤฐzmirโin ise seรงili metropol ilรงelerinde, “temel analiz” adฤฑ verilen ve IMF’nin รงeลitli raporlarฤฑna kaynak oluลturan bir yรถntem kullanฤฑlarak oluลturulan fiyat deฤerlenme analizini oluลturuyor.
