| ๐ฆ | Kurum | Ak Yatฤฑrฤฑm |
| ๐ | Hisse | Rรถnesans Gayrimenkul (RGYAS) |
| ๐ฏ | Hedef Fiyat | 414.00 TL โฒ 409.00 TL’den |
| ๐น | Getiri Potansiyeli | %NaN |
| ๐ | Tavsiye | Endeks รstรผ Getiri |
| ๐ | Rapor Tarihi | 2026-11-06 |
Ak Yatฤฑrฤฑm, 5 Kasฤฑm 2026 tarihli 3ร26 finansal sonuรงlarฤฑ raporunda Rรถnesans Gayrimenkul (RGYAS) iรงin 12 aylฤฑk hedef fiyatฤฑnฤฑ 409 TL’den 414 TL’ye yรผkseltti ve Endeksin รzerinde Getiri tavsiyesini korudu. Gรผncel fiyat 172,60 TL olan hisse iรงin hesaplanan yรผkseliล potansiyeli %140 olarak belirlendi.
3ร26 finansal sonuรงlarฤฑ ve beklentilerle karลฤฑlaลtฤฑrma
Rรถnesans Gayrimenkul 3ร26’da yฤฑllฤฑk %54 dรผลรผลle 5,29 milyar TL net kรขr aรงฤฑkladฤฑ. Dรผลรผลรผn nedeni, 3ร25’teki 9,36 milyar TL’lik Optimum ฤฐzmir kademeli satฤฑn alฤฑm kazancฤฑnฤฑn yarattฤฑฤฤฑ yรผksek baz olarak gรถsterildi. 3ร26’da Ferikรถy’deki (Optimum ฤฐstanbul) kalan %50 payฤฑn alฤฑmฤฑndan 3,60 milyar TL kazanรง oluลtu.
Hasฤฑlat, Optimum ฤฐzmir, Optimum Ankara ve 9 Eylรผl’den itibaren Optimum ฤฐstanbul’un tam konsolidasyonuyla yฤฑllฤฑk %19 artฤฑลla 4,79 milyar TL oldu. FAVรK yฤฑllฤฑk %30 artฤฑลla 3,31 milyar TL’ye ulaลtฤฑ; satฤฑลlarฤฑn maliyeti yatay kalฤฑnca FAVรK marjฤฑ 5,8 yรผzde puan artฤฑลla %69,1’e รงฤฑktฤฑ. Net borรง, Optimum ฤฐstanbul iรงin รถdenen 3,93 milyar TL ile 26,16 milyar TL’ye yรผkselirken (2ร26: 23,65 milyar TL), Net Borรง/Son 12A FAVรK oranฤฑ 2,0x’te kaldฤฑ.
Beklentilerle kฤฑyaslandฤฑฤฤฑnda net kรขr, piyasa beklentisini %9, Ak Yatฤฑrฤฑm tahminini %6 aลtฤฑ. Gรผรงlรผ operasyonel sonuรง, yรผksek parasal kazanรง ve 168 milyon TL’lik menkul kฤฑymet kazancฤฑ, beklenenden yรผksek ertelenmiล vergi giderini fazlasฤฑyla karลฤฑladฤฑ. Hasฤฑlat piyasa beklentisine paralel gelirken Ak Yatฤฑrฤฑm tahmininin hafif altฤฑnda kaldฤฑ. FAVรK ise daha dรผลรผk satฤฑลlarฤฑn maliyetiyle piyasa beklentisinin %7, Ak Yatฤฑrฤฑm tahmininin hafif รผzerinde gerรงekleลti.
| milyon TL | 3ร26 | 3ร25 | y/y | 2ร26 | รง/รง | Piyasa | AK | Piyasa Fark | AK Fark |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Net Satฤฑลlar | 4.789 | 4.036 | +19% | 4.865 | -2% | 4.729 | 4.893 | +1% | -2% |
| FAVรK | 3.310 | 2.554 | +30% | 3.110 | +6% | 3.094 | 3.215 | +7% | +3% |
| FAVรK Marjฤฑ | %69,1 | %63,3 | +5,8 y.p. | %63,9 | +5,2 y.p. | %65,4 | %65,7 | +3,7 y.p. | +3,4 y.p. |
| Net Kรขr | 5.288 | 11.593 | -54% | 4.569 | +16% | 4.872 | 4.965 | +9% | +6% |
Operasyonel geliลmeler ve dรถnem sonu olaylar
Son 12 aylฤฑk kiracฤฑ cirosu yฤฑllฤฑk %31,9 artฤฑลla TรFE’yi (%31,5) ve sektรถr ortalamasฤฑnฤฑ (%29,5) geride bฤฑraktฤฑ. Kira/ciro oranฤฑ 9A26’da %9,4’e yรผkseldi (2025: %9,2), doluluk %98,9 oldu (2025: %99,2). Yรถnetim 9A26’da 23,3 bin mยฒ alanฤฑ yeniden kiraladฤฑ, 127 maฤaza aรงtฤฑ ve 166 maฤaza ile 40 kiosk iรงin TรFE’nin รผzerinde kira artฤฑลฤฑnda anlaลtฤฑ.
Dรถnem sonrasฤฑnda ลirket 9 Ekim’de 2,59 milyar TL brรผt temettรผ (hisse baลฤฑna 7,8202 TL) รถdedi ve 21 Ekim’de Ferikรถy’รผn ลirketle birleลmesi iรงin SPK’ya baลvurdu. Yรถnetim 16-17 Kasฤฑm’da New York’ta yatฤฑrฤฑmcฤฑlarla gรถrรผลmek รผzere non-deal roadshow dรผzenleyecek.
Proje geliลtirme portfรถyรผ
Maltepe Park konut projesinde satฤฑลlar Ekim 2026 itibarฤฑyla 229 baฤฤฑmsฤฑz bรถlรผmรผn 85’ine (%37) ulaลtฤฑ (Haziran: 62). Ortalama satฤฑล fiyatฤฑ KDV dahil yaklaลฤฑk 3 bin USD/mยฒ, inลaatฤฑn tamamlanma oranฤฑ %70. ลirket projenin kalan net nakit potansiyelini 70 milyon USD olarak รถngรถrรผyor. Sรถz konusu tutar, 74 milyon USD satฤฑlmamฤฑล stok, 8 milyon USD alacak ve ticari alandan beklenen 18 milyon USD’den 30 milyon USD kalan inลaat maliyetinin dรผลรผlmesiyle hesaplandฤฑ. ลirket ticari alanฤฑ satmak yerine kiralamayฤฑ da deฤerlendiriyor.
Bunlardan ayrฤฑ olarak, รผรง Optimum varlฤฑฤฤฑndaki kalan %50 paylar toplam 147 milyon EUR’ya alฤฑndฤฑ; anฤฑlan alฤฑmlar yฤฑllฤฑk NOI’ye 32 milyon EUR, brรผt varlฤฑk deฤerine (GAV) 602 milyon EUR ekledi.
Yorum ve deฤerleme
9A26 NOI, TMS 29 hariรง yฤฑllฤฑk %27 artฤฑลla 175 milyon EUR’ya ulaลarak ลirketin 9 aylฤฑk bรผtรงesini yaklaลฤฑk 15 milyon EUR (yaklaลฤฑk %9) aลtฤฑ. Sรถz konusu rakam 218 milyon EUR’luk yฤฑllฤฑk hedefin %80’ini oluลturuyor; Optimum ฤฐstanbul’un tam konsolidasyonuyla hedef muhafazakรขr gรถrรผnรผyor. 2026 iรงin yaklaลฤฑk 245 milyon EUR NOI ve 230 milyon EUR FAVรK (TMS 29 hariรง) tahmin ediliyor. Benzer varlฤฑk bazฤฑnda NOI 9A26’da yฤฑllฤฑk reel %7 arttฤฑ. RGYAS yฤฑlbaลฤฑndan bu yana BฤฐST-100’รผn %27,8 รผzerinde performans gรถsterdi ve 0,32x PD/DD, 0,26x PD/EPRA NAD ile iลlem gรถrรผyor.
Tahmin revizyonlarฤฑ
3ร26 sonuรงlarฤฑ, Optimum ฤฐstanbul’un 9 Eylรผl’den itibaren tam konsolidasyonu ve gรผncel makro tahminler modele yansฤฑtฤฑldฤฑ. 2026 iรงin artฤฑk 230 milyon EUR FAVรK ve yaklaลฤฑk 245 milyon EUR NOI (TMS 29 hariรง) tahmin ediliyor. Mevcut portfรถyde 2027T’de %1, 2028T’de %3 reel kira artฤฑลฤฑ varsayฤฑlฤฑyor; kiralama faaliyetinin brรผt marjฤฑ 2026T seviyesinde tutulmaktadฤฑr. Maltepe Park konut satฤฑลlarฤฑ modellenmeyip proje NAD hesabฤฑnda deฤerlendiriliyor. Optimum ฤฐstanbul’un yฤฑllฤฑk yaklaลฤฑk 1,3 milyar TL (Eylรผl 2026 satฤฑn alma gรผcรผyle) hasฤฑlat ekleyeceฤi tahmin ediliyor. Bu katkฤฑ, รถnceki tahminlere gรถre daha dรผลรผk kalan mevcut portfรถy kirasฤฑnฤฑ fazlasฤฑyla telafi ediyor; 2027T ve 2028T hasฤฑlat tahminleri sฤฑrasฤฑyla %2 ve %3, FAVรK tahminleri ise her iki yฤฑlda %2 artฤฑyor.
3,60 milyar TL’lik kademeli satฤฑn alฤฑm kazancฤฑ 2026T net kรขr tahminini %8 yรผkseltiyor. Buna karลฤฑn FAVรK altฤฑndaki รผรง nakit dฤฑลฤฑ kalem nedeniyle 2027T ve 2028T net kรขr tahminleri sฤฑrasฤฑyla %29 ve %28 dรผลรผrรผlรผyor. ฤฐlki finansman kalemi; EUR borรงlanmalardaki kur zararฤฑ artฤฑk parasal kazanรงla birlikte aรงฤฑkรงa modelleniyor. Bu nedenle net finansman gideri ve parasal kazanรง toplamฤฑ, รถnceki tahminlerdeki 3,6 milyar TL ve 4,5 milyar TL kazanรงtan 2027T’de baลabaลa, 2028T’de 1,5 milyar TL zarara dรถnรผyor. Ayrฤฑca reel deฤerleme kazancฤฑ varsayฤฑmฤฑ aรงฤฑlฤฑล portfรถyรผnรผn %4 ve %5’inden %2 ve %3’รผne indiriliyor. Efektif vergi oranฤฑ 2027T’de รถnceki tahmindeki %25’ten %35’e รงฤฑkฤฑyor; bunun nedeni yatฤฑrฤฑm amaรงlฤฑ gayrimenkullerin vergi matrahฤฑnฤฑn enflasyona gรถre endekslenmemesi ve geรงmiล yฤฑl zararlarฤฑ kullanฤฑldฤฑkรงa bunlar iรงin ayrฤฑlan ertelenmiล vergi varlฤฑฤฤฑnฤฑn รงรถzรผlmesi olarak belirtiliyor.
| Yeni | Eski | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| รzet tahminler | 2026T | 2027T | 2028T | 2026T | 2027T | 2028T |
| Net satฤฑลlar (mn TL) | 20.661 | 28.098 | 36.337 | 21.074 | 27.518 | 35.323 |
| y/y | +%63 | +%36 | +%29 | +%67 | +%31 | +%28 |
| FAVรK (mn TL) | 13.957 | 19.006 | 24.585 | 14.098 | 18.554 | 24.027 |
| FAVรK marjฤฑ | %67,6 | %67,6 | %67,7 | %66,9 | %67,4 | %68,0 |
| Net kรขr (mn TL) | 17.482 | 16.564 | 25.846 | 16.131 | 23.294 | 35.749 |
| y/y | +%7 | -%5 | +%56 | -%1 | +%44 | +%53 |
| Net satฤฑลlar deฤiลim | -%2 | +%2 | +%3 | โ | โ | โ |
| FAVรK deฤiลim | -%1 | +%2 | +%2 | โ | โ | โ |
| FAVรK marjฤฑ deฤiลim | +0,7 p.p. | +0,2 p.p. | -0,4 p.p. | โ | โ | โ |
| Net kรขr deฤiลim | +%8 | -%29 | -%28 | โ | โ | โ |
รzet finansal veriler ve deฤerleme
| 2025 | 2026T | 2027T | 2028T | |
|---|---|---|---|---|
| Ciro (mn TL) | 12.640 | 20.661 | 28.098 | 36.337 |
| FAVรK (mn TL) | 8.213 | 13.957 | 19.006 | 24.585 |
| Net Kรขr (mn TL) | 16.306 | 17.482 | 16.564 | 25.846 |
| Net Borรง (mn TL) | 24.584 | 27.402 | 24.320 | 18.726 |
| Net Borรง/FAVรK | 3,0x | 2,0x | 1,3x | 0,8x |
| FAVรK Marjฤฑ | %65,0 | %67,6 | %67,6 | %67,7 |
| Net Marj | %129,0 | %84,6 | %59,0 | %71,1 |
| Temettรผ Verimi | %1,2 | %4,5 | %8,0 | %11,4 |
| F/K | 2,7x | 3,3x | 3,4x | 2,2x |
| FD/FAVรK | 8,1x | 6,0x | 4,2x | 3,0x |
| FD/Ciro | 5,3x | 4,0x | 2,9x | 2,1x |
| Ciro y/y | %53,7 | %63,5 | %36,0 | %29,3 |
| FAVรK y/y | %53,5 | %69,9 | %36,2 | %29,4 |
| Net Kรขr y/y | %248,0 | %7,2 | -%5,3 | %56,0 |
Piyasa deฤeri 57,13 milyar TL, firma deฤeri 82,00 milyar TL olan RGYAS iรงin ortalama gรผnlรผk iลlem hacmi (AOฤฐH) 196 milyon TL (1A), 368 milyon TL (3A) ve 342 milyon TL (12A) olarak gerรงekleลti. Hisse yฤฑlbaลฤฑndan bu yana nominal bazda %30,5, BฤฐST-100’e gรถre gรถreceli bazda ise %27,8 getiri saฤladฤฑ.
Rapor, gรผvenilir olduฤu kabul edilen kaynaklardan derlenen veriler kullanฤฑlarak hazฤฑrlanmฤฑล olup iรงerdiฤi bilgilerin doฤruluฤu ve eksiksizliฤi Ak Yatฤฑrฤฑm tarafฤฑndan garanti edilmemektedir.
***Bu iรงerik yatฤฑrฤฑm tavsiyesi niteliฤi taลฤฑmaz. Yatฤฑrฤฑm kararlarฤฑnฤฑzฤฑ almadan รถnce yetkili finansal danฤฑลmanlarฤฑnฤฑza baลvurunuz.
