Mortgage faizlerinin düşmesi ve piyasada satılık konut sayısının artmasıyla birlikte, Eylül ayında ABD konut satışları hızlandı. Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR) Perşembe günü yaptığı açıklamada, geçen ay ikinci el konut satışlarının Ağustos ayına göre yüzde 1,5 artarak mevsimsellikten arındırılmış yıllık 4,06 milyon adede ulaştığını belirtti. Bu veri, Şubat ayından bu yana kaydedilen en hızlı satış hızı olarak kayıtlara geçti.
Satışlar, geçen yılın Eylül ayına göre yüzde 4,1 artış gösterdi. Açıklanan son satış rakamları, ekonomistlerin beklediği yaklaşık 4,07 milyon adedin biraz altında kaldı. Ulusal ortalama satış fiyatı ise Eylül ayında bir önceki yıla göre yüzde 2,1 artarak 415.200 dolara yükseldi. Bu, konut fiyatlarının yıllık bazda 27. ay üst üste artış kaydettiği ve 1999’a kadar geriye giden verilerde Eylül ayı için en yüksek ortalama satış fiyatı olduğu anlamına geldi.
Konut satışları neden hızlandı? Faiz ve arz dengesi
ABD konut satışları, mortgage faizlerinin tarihi düşük seviyelerden yükselmeye başladığı 2022’den bu yana düşüş yaşıyordu ve daha önce kullanılmış konut satışları geçen yıl yaklaşık 30 yılın en düşük seviyesine gerilemişti. Ancak, mortgage faizleri, ABD iş piyasasına ilişkin endişelerin artmasıyla Federal Rezerv’in ana faiz oranını düşürme kararından önce, Temmuz ayında düşmeye başladı.
Freddie Mac‘e göre, geçen ay satın alınan konutlar muhtemelen Temmuz ve Ağustos aylarında sözleşmeye bağlandı. Bu aylarda 30 yıllık mortgage faizleri ortalama yüzde 6,75 ile yüzde 6,56 arasında değişiyordu. Faiz oranlarındaki bu düşüş, Eylül ayında ve bu ay daha da hızlandı ve geçen hafta ortalama faiz oranı yüzde 6,27’ye kadar geriledi.
Düşük faiz oranları ev alıcılarının satın alma gücünü artırsa da, yıllarca süren fiyat artışlarının ardından birçok Amerikalı için borçlanma maliyetleri hala ev satın almayı zorlaştırıyor. ABD’de ortalama ev satış fiyatı, pandeminin ilk yıllarında konut piyasasının aşırı ısınmasından önce, son altı yılda yüzde 53 arttı. Mevcut mortgage oranlarıyla ev satın alabilecek gücü olan alıcılar, piyasada daha geniş bir emlak seçeneğinden faydalanarak arz ve talebin daha dengeli hale gelmesini sağladı.
İlk kez ev alanlar ve piyasadaki arz durumu
NAR verilerine göre, geçen ayın sonunda 1,55 milyon satılmamış ev vardı. Bu rakam Ağustos ayına göre yüzde 1,3, geçen yılın Eylül ayına göre ise yüzde 14 artış gösterdi. Bu rakam, pandemiden önce tipik olan yaklaşık 2 milyon satılık evin hala oldukça altında seyrediyor.
Satılık evlerin, özellikle de piyasanın daha uygun fiyatlı kesimindekilerin kronik kıtlığı, yeni bir ev satın almak için kullanabilecekleri ev sermayesi kazançları olmayan ilk kez ev satın alanlar üzerinde baskı yaratmaya devam ediyor. İlk kez ev satın alanlar, geçen ay konut satışlarının sadece yüzde 30’unu oluşturdu. Tarihsel olarak, bu kesim toplam konut satışlarının yüzde 40’ını oluşturuyordu.
Eylül ayı sonu envanteri, mevcut satış hızında 4,6 aylık arz anlamına geliyor ve bu, Ağustos sonu arz seviyesine eşittir. Bu, geçen yılın Eylül ayındaki 4,2 aydan bir artışa işaret ediyor. Geleneksel olarak, 5 ila 6 aylık arz, alıcılar ve satıcılar arasında dengeli bir pazar olarak kabul ediliyordu.
Evlerin satışı da daha uzun sürüyor
NAR’a göre, geçen ay evler genellikle satışa çıkmadan önce 33 gün piyasada kaldı. Bu süre, Ağustos ayında 31 gün ve geçen yılın Eylül ayında 28 gündü. Evler piyasada ne kadar uzun süre kalırsa, satmak isteyen ev sahipleri, alıcılara daha iyi bir fiyat teklif etmek için o kadar fazla baskı altında kalır.
