Borsa ฤฐstanbul’da son รผรง yฤฑl iรงindeki halka arz fฤฑrtฤฑnasฤฑnda ลรผphesiz ki sektรถrel bazda en kรถtรผsรผ gayrimenkul yatฤฑrฤฑm ortaklฤฑklarฤฑ (GYO) oldu. Yaklaลฤฑk son 30 aylฤฑk dรถnemde Borsa ฤฐstanbul‘a halka arz ile gelen 10 GYO ลirketinin 8’i, gรผvenip hisse alan ve tutan yatฤฑrฤฑmcฤฑsฤฑna reel olarak kaybettirdi.
Ocak 2024’te halka arz edilen EGEGY, ลimdilik bu ลirketler iรงinde yatฤฑrฤฑmcฤฑsฤฑnฤฑ รผzmeyen tek ลirket durumunda. Eylรผl 2023’te halka arz edilen Adra GYO hisselerinin yรผzde 98’lik kazancฤฑnฤฑn รถnemli kฤฑsmฤฑ ise enflasyon gรถz รถnรผne alฤฑndฤฑฤฤฑnda erimiล durumda. Bu iki ลirketin hisselerinin dฤฑลฤฑndaki 8 ลirket ise reel olarak ciddi oranda kaybettirdi.
GYO hisselerinin bu kรถtรผ performansฤฑnda yรผksek deฤerleme ile yapฤฑlan halka arzlar kadar ekonomik koลullar nedeniyle sektรถrรผn iรงinde bulunduฤu ลartlar da belirleyici muhakkak.
Sermaye Piyasasฤฑ Kurulu’nun (SPK) olumsuz piyasa koลullarฤฑ ve olumsuz yรถntemler nedeniyle ara verdikten sonra yeniden onay vermeye baลladฤฑฤฤฑ halka arzlar maalesef eskileri aratฤฑyor. Eylรผl 2025’te yeniden baลlayan halka arzlarda ลimdiye kadar 5 ลirket halka arz edilerek Borsa ฤฐstanbul’da iลlem gรถrmeye baลladฤฑ. Bunlardan ikisi artฤฑda, ikisi ise ekside. Bir hisse ise (PALHO) halka arz fiyatฤฑ etrafฤฑnda dolanฤฑyor ancak fiyat istikrar taahรผtรผ bittikten sonra ne olacaฤฤฑ meรงhul.
Yeni dรถnemdeki bu 5 halka arz iรงinde yatฤฑrฤฑmcฤฑsฤฑna en รงok kaybettiren de bir GYO. 10-12 Aralฤฑk’ta 13 TL’den talep toplanan Zeray Gayrimenkul Yatฤฑrฤฑm Ortaklฤฑฤฤฑ (ZERGY) hisseleri iki hafta iรงinde 9.81 TL’ye kadar geriledikten sonra cuma gรผnรผ 9.97 TL’den kapanฤฑล yaptฤฑ.
ฤฐลte bรถyle bir ortamda 7-8-9 Ocak’ta talep toplamaya baลlayacak ve sadece 16 ay รถnce kurulmuล bir GYO daha ( Z Gayrimenkul Yatฤฑrฤฑm Ortaklฤฑฤฤฑ) Borsa ฤฐstanbul’a geliyor.
>>> ZERAY GYO halka arzฤฑ da รงรถktรผ!
รstelik son dรถnemlerin en kรถtรผ halka arzlarฤฑndan birisi olan Vakฤฑf Faktoring’in (VAKFA) halka arzฤฑnฤฑ daha iki hafta รถnce yapan Vakฤฑf Yatฤฑrฤฑm liderliฤindeโฆ
Peki nedir bu GYO’larฤฑn kerameti ve Z GYO farklฤฑ olabilecek mi?
ZGYO: Bรผyรผme mi borรง yapฤฑlandฤฑrma mฤฑ
Tรผrkiye ekonomisinde son yฤฑllarda uygulanan sฤฑkฤฑ para politikalarฤฑ ve yรผksek faiz ortamฤฑ, gayrimenkul sektรถrรผndeki geliลtiricilerin finansman stratejilerini kรถkten deฤiลtirdi. Banka kredilerine eriลimin maliyetli hale geldiฤi bir dรถnemde, ลirketlerin nakit akฤฑลฤฑnฤฑ saฤlamak adฤฑna sermaye piyasalarฤฑna yรถnelimi hฤฑz kazandฤฑ.
Sermaye Piyasasฤฑ Kurulu’nun (SPK) 2025 yฤฑlฤฑnฤฑn son haftasฤฑnda onayladฤฑฤฤฑ Z Gayrimenkul Yatฤฑrฤฑm Ortaklฤฑฤฤฑ (Z GYO) halka arzฤฑ, sektรถrdeki “nakit kraldฤฑr” anlayฤฑลฤฑnฤฑn ve geliลtirici firmalarฤฑn iรงinde bulunduฤu finansal dar boฤazฤฑn somut bir รถrneฤi olarak karลฤฑmฤฑza รงฤฑkฤฑyor.
Ankara merkezli olarak faaliyet gรถsteren ve henรผz Aฤustos 2024’te kurulan ลirketin borsaya aรงฤฑlma sรผreci, yalnฤฑzca bir hisse senedi satฤฑลฤฑ deฤil, aynฤฑ zamanda yรผksek enflasyonist ortamda ayakta kalmaya รงalฤฑลan inลaat sektรถrรผnรผn bir rรถntgenini sunuyor.
Yatฤฑrฤฑmcฤฑlarฤฑn zihninde ise ลu soru beliriyor: Bu halka arz bir bรผyรผme hikayesi mi, yoksa bir borรง yapฤฑlandฤฑrma operasyonu mu?
GYO sektรถrรผnde finansman sฤฑkฤฑntฤฑsฤฑ ve gelsin halka arzlar
Yฤฑllฤฑk bazda %50’leri aลan kredi maliyetleri, gayrimenkul geliลtiricilerini faizsiz kaynak arayฤฑลฤฑna itiyor. Z GYO’nun izahnamesi incelendiฤinde, halka arzฤฑn temel motivasyonunun bu maliyet baskฤฑsฤฑ aรงฤฑkรงa olduฤu gรถrรผlรผyor.
ลirket paylarฤฑnฤฑn 9,77 TL sabit fiyatla yatฤฑrฤฑmcฤฑya sunulmasฤฑ planlanฤฑyor. Toplam halka arz bรผyรผklรผฤรผnรผn 825 milyon TL seviyesinde gerรงekleลmesi bekleniyor.
Halka arzฤฑn teknik detaylarฤฑ, toplanacak paranฤฑn kullanฤฑmฤฑ konusunda yatฤฑrฤฑmcฤฑya รถnemli ipuรงlarฤฑ veriyor. Satฤฑลa sunulacak 84,5 milyon lotun yarฤฑsฤฑ sermaye artฤฑrฤฑmฤฑ yoluyla ลirketin kasasฤฑna girecekken, diฤer yarฤฑsฤฑ ortak satฤฑลฤฑ yรถntemiyle doฤrudan ana ortak Ahmet Kerem Eren’in tasarrufuna geรงecek. Yani patron satฤฑp รงฤฑkacak!
ลirket kasasฤฑna girmeyen, doฤrudan ortaฤa giden bu 412 milyon TL’lik kฤฑsฤฑm, bรผyรผme odaklฤฑ yatฤฑrฤฑmcฤฑlar iรงin sorgulanmasฤฑ gereken bir “nakde dรถnรผล” (cash-out) hamlesi olarak deฤerlendirilebilir.
Sermaye artฤฑrฤฑmฤฑndan ลirkete kalacak fonun kullanฤฑm alanlarฤฑ ise adeta finansal sฤฑkฤฑลฤฑklฤฑฤฤฑ gรถzler รถnรผne seriyor. Elde edilecek gelirin %40’ฤฑnฤฑn vadesi gelmiล yรผkรผmlรผlรผklerin ve borรงlarฤฑn kapatฤฑlmasฤฑnda kullanฤฑlacak olmasฤฑ, operasyonun “yeni tuฤla koymaktan” ziyade “eski borcu kapatmaya” odaklandฤฑฤฤฑnฤฑ gรถsteriyor.
Maliyet baskฤฑsฤฑ ve operasyonel karlฤฑlฤฑk sorunu
Enflasyon muhasebesinin bilanรงolar รผzerindeki etkisi 2025 yฤฑlฤฑ finansal raporlarฤฑnda belirginleลirken, Z GYO’nun gelir tablosu inลaat maliyetlerindeki artฤฑลฤฑn yฤฑkฤฑcฤฑ etkisini ortaya koyuyor. ลirketin 2024 yฤฑlฤฑnฤฑn ilk 9 ayฤฑnda 5,1 milyon TL hasฤฑlat elde etmesine raฤmen, brรผt karฤฑnฤฑn sadece 9.800 TL seviyesinde kalmasฤฑ dikkat รงekici bir veri olarak gรถrรผlรผyor.
Brรผt kar marjฤฑnฤฑn %0,19 (binde iki) seviyesine gerilemesi, artan inลaat maliyetlerinin satฤฑล fiyatlarฤฑna yansฤฑtฤฑlamadฤฑฤฤฑnฤฑ veya projelerin henรผz gelir yaratacak olgunluฤa eriลmediฤini iลaret ediyor. 2022 yฤฑlฤฑnda %89 seviyelerinde olan karlฤฑlฤฑฤฤฑn bu denli erimesi, ลirketin operasyonel dรถngรผsรผnรผ tamamlamakta zorlandฤฑฤฤฑnฤฑ dรผลรผndรผrรผyor.
Fiyat istikrarฤฑ yok, spekรผlatif hareketlere aรงฤฑk olabilir
Portfรถy yapฤฑsฤฑna bakฤฑldฤฑฤฤฑnda ise varlฤฑklarฤฑn tamamฤฑnฤฑn Ankara’da yoฤunlaลtฤฑฤฤฑ gรถrรผlรผyor. “Diplomatik Site” ve “Karakusunlar Karma Projesi” gibi deฤerli lokasyonlarda bulunan varlฤฑklar potansiyel barฤฑndฤฑrsa da, coฤrafi รงeลitliliฤin olmamasฤฑ ลirketi tek bir pazarฤฑn risklerine aรงฤฑk hale getiriyor.
Ayrฤฑca, ลirketin yรถnetim kurulu baลkanฤฑnฤฑn akademik geรงmiลinin sektรถr dฤฑลฤฑndan olmasฤฑ ve 1,5 yฤฑllฤฑk kฤฑsa kurumsal geรงmiล, yรถnetimsel risk faktรถrleri arasฤฑnda sayฤฑlฤฑyor. ฤฐzahnamede fiyat istikrarฤฑ iลlemlerinin planlanmamฤฑล olmasฤฑ da hissenin piyasadaki ilk gรผnlerinde spekรผlatif hareketlere aรงฤฑk olabileceฤi endiลesini doฤuruyor.
Piyasada iลlem gรถren benzer isimli “Zeray GYO” (ZERGY) ile karฤฑลtฤฑrฤฑlma ihtimali bulunan “Z GYO” (ZRGYO), yรผksek risk iลtahฤฑna sahip yatฤฑrฤฑmcฤฑlar iรงin bir seรงenek olarak masada dursa da, finansal veriler temkinli olunmasฤฑ gerektiฤini fฤฑsฤฑldฤฑyor.
